土地项目名称：湖北省孝感市孝南区60亩居住用地寻求合作，土地类型：二级开发，项目地址：湖北-孝感-孝南区。

土地面积：51亩（34001.7平方米），容积率：3.5，建筑面积：119005.95平方米。

土地单价：367万元/亩，总价：18709.86万元，楼面价：1572.18元/平方米。

融资需求：20000万元，融资周期：1年，融资方式：股权 混合方式 不限 ，担保方式：资产抵押 股权质押 第三方担保 其它 。

数据发布时间：2020-08-25，有效期至：长期。

土地四至：东至现状，西至长征路，南至黄陂大道，北至现状。

项目说明：一、土地区位：本项目交通便利，周边学校、医疗、购物、餐饮、休闲、娱乐等配套设施齐全。项目紧临孝感万事达国际酒店，其为湖北省孝感市规模最大的一家四星级酒店，集住宿、餐饮、会议、娱乐为一体，经营面积2万多平方米。酒店整体外观雍容典雅，气势恢弘，为魅力孝感的标志性建筑之一。小区步行7分钟即可到风光旖旎的槐荫河畔，千米一线的河景线，举步之间可达休闲广场、亲水亭台楼榭。二、项目土地概况：项目土地总面积约60亩，分为两宗01宗与02宗，01宗8.17亩，02宗约51亩。项目土地面积约为60亩，原有土地性质为工业用地，工业用地地主方为孝感鑫石房地产开发公司股东，由于城市发展，规划的调整，该片区土地可以调整为商住性质的用地。2019年该地主方通过政府关系进行该地块性质变性，为了确保该地块变性后能够摘牌，该地主将60亩土地分割成01、02号地块，01号地块8.17亩，02号地块约51亩。2019年6月份地主方成功将01号地块变性并获取土地使用权证，02号土地处于变性的过程中。变性后项目总建筑面积约15.5万方，计容建筑12万方（其中1900平方米商业）。三、项目开发周期及节奏：项目土地面积3.94万平方米，计容建筑面积12.1万（其中1900方为商业及配套，其余住宅），总建筑面积15.36万平方米，初拟人车分流，地下停车位930个。项目共分两期，一期为2万方地下室及7万方住宅与1500平方米的底商，二期为4.9万住宅及其他用房。 项目开发期为3年2个月，销售周期为2年六个月。四、市场预判：根据对周边楼盘的调查，周边主要为三个楼盘在售，华厦博园、悦湖世家、以及悦暻苑。华厦博园和悦湖世家计容建筑面积在5万方左右，位置较项目偏，项目档次也较低，华厦博园2019年实际成交均价6900元/平方米，瘟疫后价格降低，2020年6月份均价6500元/平方米，最低价6200元/平方米。悦湖世家尚未开盘，目前内部认购价格约为6300元/平方米。悦暻苑为临街四层商业上面一栋塔楼，面积约1万方，毫无住宅环境，2019年下半年开盘，目前去化50%左右，价格6500元/平方米。鉴于上述市场情况结合孝感市今年来市场分析，项目开发完成后拟定年销售额3.5万方，销售均价6500元/平方米，底商按照9000元/平方米（一拖二），地下停车位按照4.5万元/个捆绑销售，50%销售量。五、融资代建模式：项目公司以股权质押、融资代建的模式获取开发资金，资金方为项目公司的债权人及小股东（资金方占有项目20%的股份），所投资金均为债权，债权优先于项目其他债权，可以对公司资金进行监管，项目销售回款优先偿还资金方债务，采取先付息再还本的计算方式，年利率12%左右，按照投入与还款的实际时间进行计算，精确到天。总包单位由资金方推荐，工程承包价格以市场价为标准。开发期内依次付清（可以提前），付清之后与资金方无债权债务关系，项目的经营风险由项目公司实际法人和股东承担，资金方按照所占股份来承担经营风险。土地摘牌之前预计使用资金600万（保证金交之前），土地摘牌钱后需资金1.871亿，总使用资金约2.131。所需资金的时间节点根据项目公司的申请依次拨付，计息以实际到账时间为准。。

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