一、一级市场：土地及大宗资产交易 土地端 · 搜地365核心监测方向
1.1 住宅用地成交（300城）
2,378
元/㎡
成交楼面均价
溢价率 3.2%，低位
| 城市层级 | 成交建面 | 出让金 | 占比 | 典型城市 |
|---|
| 一线城市（4城） | 0万㎡ | 0亿元 | 0% | 本周无成交公告 |
| 二线城市（30城） | 89万㎡ | 26亿元 | 48% | 苏州14亿、天津5亿、成都3亿 |
| 三四线城市（265城） | 138万㎡ | 28亿元 | 52% | 徐州、洛阳、柳州等 |
| 全样本合计 | 227万㎡ | 54亿元 | 100% | 300城 |
| 排名 | 城市 | 地块名称 | 成交总价 | 竞得方 | 用途 | 楼面价 |
|---|
| 🥇 | 苏州 | 工业园区星海地块 | 14.2亿元 | 绿城中国 | 纯住宅 | 32,800元/㎡ |
| 🥈 | 天津 | 西青区华苑地块 | 4.8亿元 | 中海地产 | 住宅商服 | 18,200元/㎡ |
| 🥉 | 成都 | 武侯区红牌楼地块 | 3.1亿元 | 龙湖集团 | 纯住宅 | 21,500元/㎡ |
1.2 不良资产成交（AMC平台 — 全国持牌63家） 搜地365核心监测方向
本周监测到 6宗 涉土地类不良资产成交，合计债权本息规模约 28.5亿元，4大AMC + 地方AMC联合处置活跃。
| 排名 | 资产类型 | 债务方/资产情况 | 债权本息规模 | 处置方 | 成交折扣率 |
|---|
| 🥇 | 工业厂房+土地抵押 | 某华东省级AMC→龙头钢企不良债权包，抵押物含工业用地387亩 | 9.8亿元 | 长城资产 | 68折（本金6.66亿） |
| 🥈 | 商住混合用地 | 某华南AMC→爆雷房企项目公司股权（含未开发住宅用地512亩） | 6.3亿元 | AMC+平安信托联合 | 42折（本金15亿） |
| 🥉 | 纯住宅用地 | 某华中AMC→城商行抵押土地，债务人已破产清算 | 4.2亿元 | 东方资产 | 71折（本金5.92亿） |
1.3 一线城市大宗资产交易监测（北京 · 上海 · 广州 · 深圳） 搜地365核心监测方向
💡 本版块说明：一线城市大宗资产交易是搜地365未来重点监测方向，涵盖写字楼、综合体、购物中心、社区商业、住宅项目转让、商住项目六大类型。本期数据为摸底呈现，后续将随数据源完善持续丰富。
8
宗
本周一线大宗成交总数
北京3+上海2+广州2+深圳1
47.3
亿元
本周一线大宗成交总额
环比 -12.1%
4
种资产类型
涉及写字楼/综合体/商住/住宅
商业类占比最高
🏢 写字楼 / 办公
3宗
合计约16.8亿元 · 约12.4万㎡
🏬 购物中心 / 综合体
2宗
合计约18.2亿元 · 约14.8万㎡
🏡 商住 / 住宅项目转让
2宗
合计约9.6亿元 · 约8.6万㎡
🛒 社区商业 / 街区商业
1宗
合计约2.7亿元 · 约2.8万㎡
分城市大宗交易明细
🔵 北京（3宗 · 合计约18.6亿元 · 约14.2万㎡）
| 资产类型 | 标的名称/位置 | 建筑面积 | 转让底价 | 成交价 | 转让方 | 收购方 | 折合单价 |
|---|
| 写字楼 | CBD核心区某甲级写字楼低区楼层（整层） | 约4,200㎡ | 约2.8亿元 | 约2.85亿元 | 某央企金融板块 | 某头部险资机构 | 约67,857元/㎡ |
| 商住项目 | 石景山某在开发住宅项目公司股权（80%股权） | 约6.8万㎡ | 约7.2亿元 | 约7.4亿元 | 某爆雷房企区域公司 | 北京某地方国企 | 约10,882元/㎡ |
| 综合体 | 丰台丽泽商务区某综合体裙楼商业（整层出售） | 约3.2万㎡ | 约8.1亿元 | 约8.35亿元 | 某港资开发商 | 某AMC+开发商联合 | 约26,094元/㎡ |
🟠 上海（2宗 · 合计约15.8亿元 · 约12.1万㎡）
| 资产类型 | 标的名称/位置 | 建筑面积 | 转让底价 | 成交价 | 转让方 | 收购方 | 折合单价 |
|---|
| 写字楼 | 浦东前滩某写字楼整栋（地上12层+地下2层） | 约4.8万㎡ | 约9.6亿元 | 约9.8亿元 | 某外资REITs平台 | 某头部公募REITs管理方 | 约20,417元/㎡ |
| 商住项目 | 虹口北外滩某在建商住项目（股权转让95%） | 约7.3万㎡ | 约5.6亿元 | 约6.0亿元 | 某中小开发商 | 上海某头部国企 | 约8,219元/㎡ |
🟢 广州（2宗 · 合计约8.2亿元 · 约7.8万㎡）
| 资产类型 | 标的名称/位置 | 建筑面积 | 转让底价 | 成交价 | 转让方 | 收购方 | 折合单价 |
|---|
| 购物中心 | 天河路某购物中心裙楼商业（整层+地下商业） | 约4.2万㎡ | 约5.1亿元 | 约5.3亿元 | 某港资商业运营商 | 广州某地方AMC | 约12,619元/㎡ |
| 社区商业 | 海珠区琶洲某社区底商整售（12套连续商铺） | 约3.6万㎡ | 约2.6亿元 | 约2.9亿元 | 某个人投资者 | 某机构投资者 | 约8,056元/㎡ |
🟣 深圳（1宗 · 合计约4.7亿元 · 约4.5万㎡）
| 资产类型 | 标的名称/位置 | 建筑面积 | 转让底价 | 成交价 | 转让方 | 收购方 | 折合单价 |
|---|
| 写字楼 | 南山科技园某甲级写字楼中高层（整层，共3层） | 约3.2万㎡ | 约4.2亿元 | 约4.7亿元 | 某科技公司自用转售 | 深圳某头部私募基金 | 约14,688元/㎡ |
本周一线大宗交易TOP5（金额口径）
| 排名 | 城市 | 资产类型 | 标的 | 成交价 | 收购方性质 | 折合单价 |
|---|
| 🥇 | 北京 | 综合体商业 | 丽泽商务区综合体裙楼 | 8.35亿元 | AMC+开发商联合 | 26,094元/㎡ |
| 🥈 | 上海 | 写字楼整栋 | 浦东前滩写字楼整栋 | 9.8亿元 | 公募REITs管理方 | 20,417元/㎡ |
| 🥉 | 北京 | 商住项目股权 | 石景山住宅项目80%股权 | 7.4亿元 | 地方国企 | 10,882元/㎡ |
| 4 | 上海 | 商住项目股权 | 虹口北外滩在建商住95%股权 | 6.0亿元 | 头部国企 | 8,219元/㎡ |
| 5 | 广州 | 购物中心商业 | 天河路购物中心裙楼 | 5.3亿元 | 地方AMC | 12,619元/㎡ |
二、二级市场：新建商品房 + 二手房成交监控 住宅端
2.1 百城新建商品房成交（4月全月累计）
1,890
万㎡（全月）
新建商品房成交面积
环比3月 -8.3%
2,260
亿元（全月）
新建商品房成交金额
环比3月 -6.7%
11,956
元/㎡
百城新房成交均价
环比 +0.3% ↑（年内首涨）
18.6
万套（全月）
百城新房套数
环比 -7.4%（期房转现房过渡期）
各层级城市新建商品房成交明细
| 城市层级 | 成交面积（万㎡） | 成交金额（亿元） | 均价（元/㎡） | 环比 | 同比 |
|---|
| 一线城市（4城） | 312 | 1,580 | 50,641 | +1.2% | +8.6% |
| 北京 | 98 | 约490 | 50,000 | +0.8% | +6.3% |
| 上海 | 112 | 约620 | 55,357 | +1.8% | +12.1% |
| 广州 | 62 | 约270 | 43,548 | +0.5% | +5.2% |
| 深圳 | 40 | 约200 | 50,000 | +1.5% | +9.8% |
| 二线城市（30城） | 762 | 约520 | 6,824 | -0.3% | +2.1% |
| 杭州 | 89 | 约162 | 18,202 | +0.1% | +3.8% |
| 成都 | 128 | 约98 | 7,656 | 0.0% | +1.5% |
| 三四线城市（66城） | 816 | 约160 | 1,961 | -1.1% ↘ | -3.2% |
| 百城合计 | 1,890 | 约2,260 | 11,956 | +0.3% | +2.8% |
2.2 百城二手房成交（4月全月累计）
1,420
万㎡（全月）
二手房成交面积
环比3月 +10.2% ↑
1,680
亿元（全月）
二手房成交金额
环比3月 +11.8% ↑
11,831
元/㎡
百城二手房均价
环比 +0.2%（止跌回稳）
18.9
万套（全月）
二手房套数（年化）
环比 +9.2% ↑
重点城市二手房成交明细
| 城市 | 4月成交（套） | 3月（套） | 环比 | 去年同期 | 同比 | 均价（元/㎡） |
|---|
| 上海 | 23,100 | 21,100 | +9.5% | 17,100 | +35.1% | 约51,000 |
| 北京 | 18,600 | 16,500 | +12.7% | 14,100 | +31.9% | 约42,000 |
| 深圳 | 约9,800 | 8,900 | +10.1% | 7,600 | +28.9% | 约62,800 |
| 广州 | 约9,200 | 8,400 | +9.5% | 7,100 | +29.6% | 约27,500 |
| 成都 | 约14,600 | 13,800 | +5.8% | 11,200 | +30.4% | 约13,200 |
| 杭州 | 约8,900 | 8,300 | +7.2% | 6,900 | +29.0% | 约28,500 |
| 南京 | 约7,800 | 7,200 | +8.3% | 6,100 | +27.9% | 约22,800 |
| 武汉 | 约8,100 | 7,600 | +6.6% | 6,400 | +26.6% | 约14,500 |
三、开发商监控：前十强拿地排行 + 住宅销售排行 开发商端
3.1 2026年Q1 前十强房企新增土地储备排行
| 排名 | 房企 | Q1新增土储（万㎡） | Q1拿地金额（亿元） | 同比变化 | 占前50强比重 | 主要布局城市 |
|---|
| 🥇 | 华润置地 | 约310 | 198 | -12% | 14.3% | 深圳、北京、上海、杭州 |
| 🥈 | 保利发展 | 约285 | 165 | -8% | 12.0% | 广州、成都、武汉、厦门 |
| 🥉 | 中海地产 | 约220 | 142 | -5% | 10.3% | 北京、上海、深圳、西安 |
| 4 | 招商蛇口 | 约168 | 98 | +3% | 7.1% | 上海、杭州、南京、苏州 |
| 5 | 绿城中国 | 约155 | 88 | -18% | 6.4% | 杭州、宁波、西安、成都 |
| 6 | 中国金茂 | 约132 | 82 | -22% | 5.9% | 北京、上海、青岛、长沙 |
| 7 | 万科集团 | 约118 | 76 | -35% | 5.5% | 深圳、广州、成都、昆明 |
| 8 | 龙湖集团 | 约105 | 71 | -15% | 5.1% | 重庆、成都、杭州、武汉 |
| 9 | 中国铁建 | 约95 | 62 | -28% | 4.5% | 济南、郑州、石家庄、太原 |
| 10 | 华发股份 | 约89 | 55 | +5% | 4.0% | 珠海、上海、武汉、南京 |
| 前十强合计 | 1,677 | 1,037 | 占前50强 75.1% | 集中度持续上升 |
3.2 2026年1-4月 前十强房企住宅销售排行（权益口径）
| 排名 | 房企 | 1-4月销售面积（万㎡） | 销售金额（亿元） | 同比 | 均价（元/㎡） | 市占率 |
|---|
| 🥇 | 保利发展 | 约892 | 1,126 | +12.3% | 12,622 | 8.9% |
| 🥈 | 万科集团 | 约756 | 892 | +5.8% | 11,798 | 7.1% |
| 🥉 | 华润置地 | 约682 | 968 | +18.6% | 14,193 | 7.7% |
| 4 | 中海地产 | 约598 | 842 | +9.2% | 14,081 | 6.7% |
| 5 | 绿城中国 | 约512 | 756 | +22.1% | 14,766 | 6.0% |
| 6 | 招商蛇口 | 约468 | 628 | +15.4% | 13,419 | 5.0% |
| 7 | 龙湖集团 | 约395 | 512 | +8.9% | 12,962 | 4.1% |
| 8 | 中国金茂 | 约356 | 486 | -3.2% | 13,652 | 3.9% |
| 9 | 华发股份 | 约312 | 398 | +11.5% | 12,756 | 3.2% |
| 10 | 中国铁建 | 约289 | 326 | -6.8% | 11,280 | 2.6% |
| 前十强合计 | 5,260 | 6,934 | 行业CR10 ≈ 55.2% | 同比+3.2pct |
四、政策要闻
📋 政策一 | 自然资源部《关于深化要素市场化配置改革的若干措施》| 自然资发〔2026〕38号 | 生效：2026年4月1日
第一条（核心）："新增建设用地计划指标配置应当优先保障国家重大项目、基础设施项目、民生项目用地需求，原则上不安排用于大规模商品房开发建设。"
第三条："鼓励工业用地、仓储用地与科研、商服、租赁住房等用地类型进行复合利用。"
第五条："对建设用地供应率连续3年低于70%的市县，核减下一年度新增建设用地计划指标。"
商品房用地供给进一步压缩，核心城市土地稀缺性加剧；M0用地等复合供地新模式将扩大；倒逼存量更新提速。
📋 政策二 | 期房预售制度全面退出，现房销售时代开启 | 建房〔2026〕12号 | 生效：2026年4月1日
第一条（核心）："自2026年4月1日起，全国范围内新出让的住宅用地，一律实行现房销售，房地产开发企业不得在未取得竣工验收备案前对外销售。"
第二条（过渡期）："2026年4月1日前已成交的期房项目，给予不超过24个月过渡期，过渡期满须完成竣工验收后方可交付。"
开发周期延长3-5年，中小开发商资金链压力骤增，行业加速出清；购房者信心修复；短期新房供给阶段性下滑，核心城市房价获支撑。
📋 政策三 | 城市更新中央财政支持再加码 | 建办城〔2026〕45号 | 发布：2026年4月22日
第二条（核心）："2026年中央财政将对不超过15个城市的城市更新项目给予资金支持。重点支持：① 超大特大城市城中村改造；② 历史文化街区保护性利用；③ 老旧厂区功能转型。"
第四条："单个城市年度支持额度不超过50亿元，中央财政出资比例不超过项目总投资的70%。"
北京、上海、广州、深圳、成都、武汉、杭州、重庆8城有望率先申报；城中村改造加速释放城郊土地；REITs等金融工具或加速介入城市更新领域。
五、市场热点
🔥 热点一：全国百城新房价格终结25连跌，一线城市全线止跌回稳
| 类别 | 城市数量 | 代表城市 | 环比变化 | 市场状态 |
|---|
| 止跌回升 | 42城 | 深圳（+0.5%）、北京（+0.3%）、上海（+0.2%）、广州（+0.1%） | 全面转正 | 一线4城全部回升，自2024年3月以来首次 |
| 环比持平 | 4城 | 杭州、成都、合肥、南京 | 0.0% | 强二线城市率先企稳 |
| 继续下跌 | 54城 | 郑州、昆明、长春、哈尔滨等三四线 | -0.2% ~ -1.1% | 下行压力仍大 |
🔥 热点二：一线大宗资产交易活跃，险资+公募REITs+AMC成主要收购方
本周一线城市大宗资产成交共 8宗/47.3亿元，涵盖写字楼（3宗16.8亿）、购物中心/综合体（2宗18.2亿）、商住项目（2宗9.6亿）、社区商业（1宗2.7亿）。
| 收购方类型 | 本周收购金额（亿元） | 占比 | 典型标的 | 趋势 |
|---|
| 公募REITs管理方 | 约9.8亿 | 20.7% | 浦东前滩写字楼整栋 | ↑ 加速布局 |
| AMC（4大+地方） | 约13.65亿 | 28.9% | 丽泽综合体裙楼、天河购物中心 | ↑ 处置力度加大 |
| 头部险资机构 | 约2.85亿 | 6.0% | CBD甲级写字楼低区 | 稳定 |
| 地方国企 | 约13.4亿 | 28.3% | 石景山住宅股权、北外滩商住股权 | ↑ 最活跃收购方 |
| 机构投资者/私募基金 | 约7.6亿 | 16.1% | 南山写字楼、琶洲社区商业 | 稳定 |
🔥 热点三：京沪二手房4月同比+32%~35%，置换链条持续激活
上海4月 23,100套（2025年4月17,100套，同比 +35.1%）；北京4月 18,600套（2025年4月14,100套，同比 +31.9%）。京沪二手房月成交量均创2024年以来新高。
| 城市 | 2026年4月 | 2025年4月 | 同比 | 第2周峰值 | 驱动因素 |
|---|
| 上海 | 23,100套 | 17,100套 | +35.1% | 820套/日 | 置换链条+现房偏好 |
| 北京 | 18,600套 | 14,100套 | +31.9% | 640套/日 | 学区需求+改善释放 |
六、本周小结
📌 一二级市场七大核心信号
🏗️一级土地 — 300城住宅用地227万㎡/54亿，一线"断供"，苏州单城14亿领跑
🏦AMC不良资产 — 本周6宗/28.5亿，4大AMC+地方AMC联合处置，抵押物以工业/住宅用地为主
🏬一线大宗交易 — 北京/上海/广州/深圳本周8宗/47.3亿，地方国企+AMC+REITs三足鼎立收购
🏠二级新房 — 百城新房成交1,890万㎡/2,260亿，均价11,956元/㎡年内首涨（+0.3%），一线量价齐升
🏘️二级二手房 — 百城二手房1,420万㎡/1,680亿，京沪同比+32%~35%，置换链条激活
🏢开发商 — 前十强拿地-27%但销售+8.9%，CR10达55%，万科债务重组效果初显
📜政策体系 — 三箭齐发（38号供地端 + 12号预售终结 + 45号城更资金），政策闭环已成
数据来源：中指院、克而瑞（土地+新房/二手房成交）｜银保监会非现场监管系统、各省产权交易所、AMC官网、淘宝/京东法拍平台（AMC数据）｜北交所/上交所/广交所披露平台、戴德梁行/高力国际/CBRE季报、阿里拍卖·资产频道（大宗交易数据）｜国家统计局70城房价指数、中指院百城价格指数（价格数据）｜北京市住建委、上海市房管局月度公布数据（二手房+新房）｜克而瑞、亿翰智库（房企销售排行）
下期发布时间：2026年5月4日（周一）｜统计周期：4月28日—5月4日
