房地产市场周报 2026年第30周
统计周期：2026年7月21日 — 7月27日（含7月28日重大土拍动态）
📋 本周摘要 / Weekly Summary
| 指标 / Indicator | 数值 / Value | 备注 / Note |
|---|---|---|
| 上海六批次单日土拍总额 / Shanghai 6th Batch 1-Day Total | 约235亿元 | 年内上海最高 ↑ |
| 杨浦八埭头楼面价 / Yangpu Floor Price | 约10.2万元/㎡ | 杨浦首破10万 ↑ |
| 29周300城住宅出让金 / W29 300-City Transfer Fees | 159亿元 | 楼面均价4279元/㎡ |
| 百城二手均价 / 100-City 2nd-Hand Price | 12,639元/㎡ | 环比 -0.42% ↘ |
| 千亿房企数 / ¥100B+ Developers | 仅3家 | 较去年减少1家 |
| 城市层级 | 成交建面 | 出让金 | 占比 | 典型城市 |
|---|---|---|---|---|
| 一线城市（4城） | 0万㎡（29周） | 0亿元 | 0% | 第29周一线无宅地成交，7月28日集中爆发 |
| 二线城市（30城） | 约117万㎡ | 114亿元 | 71.7% | 南京43.79亿、成都13.15亿 |
| 三四线城市（265城） | 约240万㎡ | 约45亿元 | 28.3% | 佛山、东莞、常州等 |
| 全样本合计（29周） | 357万㎡ | 159亿元 | 100% | 300城 |
| 排名 | 城市 | 地块名称 | 成交总价 | 竞得方 | 用途 | 溢价率 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 🥇 | 上海 | 杨浦八埭头商住组合地块（7.28） | 161.2亿元 | 保利发展+华润置地联合体 | 商住 | 35.83% ↑ |
| 🥈 | 上海 | 徐汇康健街道地块（7.28） | 70.6亿元 | 上海汇成+保利联合 | 住宅 | 24.51% ↑ |
| 🥉 | 广州 | 荔湾花地大道AF021637地块（7.28） | 16.86亿元 | 绿城中国（广州绿晟） | 住宅 | 40.97% ↑ |
| 4 | 深圳 | 光明区年内首宗宅地 | 15.05亿元 | 招商蛇口（招汇置业） | 纯住宅 | 18.88% ↑ |
| 5 | 南京 | 4宗宅地（29周） | 43.79亿元 | 多家企业 | 住宅 | 楼面价17715元/㎡ |
📌 中指研究院监测：第29周（7.14-7.20）300城住宅用地成交70宗/357万㎡/出让金159亿元，一线城市该周无宅地成交。7月28日上海六批次土拍为本周最大事件，单日三宗涉宅用地总成交约235亿元，杨浦八埭头地块219轮竞价刷新年内上海总价纪录。上半年300城住宅用地成交面积、出让金同比分别-23.7%、-31.2%，但6月平均溢价率达17.4%创近一年新高，核心城市优质地块持续高溢价。
本周监测到多宗涉房不良资产处置动态，东方资产河南挂牌世茂系债权4.52亿元（涉合肥世茂翡翠府邸1061个车位+南京梦享家311个车位），信达广东97户不良资产包公开竞价，信达四川19户债权1.58亿元成交。AMC处置节奏持续加速，涉房类不良资产批量处置模式延续。
| 排名 | 资产类型 | 债务方/资产情况 | 债权本息规模 | 处置方 | 成交/起拍价 |
|---|---|---|---|---|---|
| 🥇 | 涉房债权（世茂系） | 东方资产河南→尚悦建材贸易债权，质押物含合肥世茂翡翠府邸1061个车位+南京梦享家311个车位，关联世茂集团 | 4.52亿元 | 东方资产·河南分公司 | 起拍1000万（7.13-20竞价） |
| 🥈 | 97户不良资产包 | 信达广东→东莞市日嘉贸易等97户（102项）不良资产包 | 未披露 | 信达资产·广东分公司 | 7月21日竞价 |
| 🥉 | 19户债权资产 | 信达四川→威远建业等19户债权资产 | 1.58亿元 | 信达资产·四川分公司 | 成交1.58亿（6.29竞价） |
| 4 | 涉房债权 | 信达河南→河南奥诗曼生物科技债权 | 1586.64万元 | 信达资产·河南分公司 | 成交800万元 |
📌 AMC平台说明：全国持牌地方AMC现存量约63家。本周重点标的为东方资产河南挂牌的世茂系债权——合肥世茂翡翠府邸1061个车位及南京梦享家311个车位未办理抵押登记、法院判决抵押权无效，存在重大瑕疵，处置难度较大。信达广东97户包规模虽未披露总额，但批量打包处置趋势延续。数据采集自银保监会非现场监管系统、各省产权交易所公告、AMC官网及淘宝/京东法拍平台。
| 排名 | 城市 | 资产类型 | 标的 | 成交价 | 收购方 | 折合单价 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 🥇 | 北京 | 超高层办公（证券化） | 丽泽通用时代中心B/C座（18.5万㎡） | 75.4亿元 | 中信证券 | 约40,757元/㎡ |
| 🥈 | 上海 | 写字楼整栋 | 陆家嘴星展银行大厦（4.6万㎡） | 33.7亿元 | 拼多多 | 约73,261元/㎡ |
| 🥉 | 北京 | 科创办公组团 | 中关村科创楼宇多宗 | 约61亿元 | 险资组团 | — |
| 4 | 上海 | 甲级写字楼 | 中港汇·黄浦 | 约20亿元 | 山东稀土公司 | — |
| 5 | 上海 | 甲级写字楼 | 东亚银行金融大厦物业 | 近20亿元 | 东亚银行 | — |
| 6 | 上海 | 甲级写字楼 | 新茂大厦 | 超16亿元 | 深圳晶发实业 | 较2015年六折 |
| 7 | 上海 | 独栋办公楼 | 维璟中心A座（1.54万㎡） | 2.85亿元 | 美格智能（科技企业自用） | 约18,506元/㎡ |
📌 数据来源：北交所、上交所披露平台；戴德梁行、仲量联行CBRE、世邦魏理仕季报；阿里拍卖·资产频道。拼多多33.7亿元收购星展银行大厦系上半年上海最大单笔成交。北京通用时代中心75.4亿走证券化盘活路径——此前2022年国寿以64亿收购85%股权，今年3月退出后重新打包出售给中信证券。深圳晶发实业收购新茂大厦较2015年28.5亿收购价折算仅六折，低位抄底特征显著。
| 城市 | 新房销售额同比 | 新房环比 | 6月新房环比（70城） | 市场判断 |
|---|---|---|---|---|
| 深圳 | +86% ↑ | -21% ↘ | +0.3% | 同比领跑，AI/芯片企业购房主力 |
| 上海 | +37% ↑ | -7% ↘ | +0.3% | 核心地块高溢价带动信心 |
| 北京 | +22% ↑ | -9% ↘ | -0.3% ↘ | 同比正增但环比走弱 |
| 广州 | -5% ↘ | -5% ↘ | +0.2% | 同比微降，分化明显 |
📌 数据来源：UOB KH Research高频监测（截至7月首两周）、国家统计局6月70城房价数据。7月上旬新房成交环比走弱属季节性淡季（高温+暴雨），但同比仍保持正增长，核心城市韧性仍在。1-6月全国新建商品房销售面积40140万㎡同比-11.6%，销售额37945亿同比-13.6%，开发投资38074亿同比-18.0%。商品房待售面积连续4个月下降，去库存成效显现。
| 城市 | 二手房同比 | 6月70城环比 | 挂牌价年初至今 | 市场判断 |
|---|---|---|---|---|
| 上海 | +23% ↑ | +0.4% | +1.7% ↑ | 挂牌价持续领先，连续4月上涨 |
| 北京 | +16% ↑ | +0.1% | -2.3% ↘ | 同比正增，环比微涨 |
| 深圳 | +2% ↑ | +0.3% | -0.9% ↘ | 6月由跌转涨，修复信号 |
| 广州 | — | +0.4% | -2.6% ↘ | 环比改善，同比仍承压 |
📌 6月70城数据：一线城市二手住宅环比+0.3%（连续4个月上涨），北京/上海/广州/深圳分别+0.1%/+0.4%/+0.4%/+0.3%。二线二手环比-0.3%（降幅扩大0.1pct），三线-0.4%。70城中二手环比上涨城市仅9个。15城挂牌量从2025年12月226万套降至2026年6月190万套，供给端自我修复但分化加剧——上海连续4月上涨，绝大多数二三线仍在调整。
| 排名 | 房企 | 1-6月权益拿地（亿元） | 同比变化 | 占百强比重 | 主要布局城市 |
|---|---|---|---|---|---|
| 🥇 | 保利发展 | 377 | -9% | 11.2% | 深圳（105亿地王）、上海、广州、杭州、北京 |
| 🥈 | 华润置地 | 311 | +19% | 9.3% | 上海（杨浦161亿联合）、北京、深圳 |
| 🥉 | 越秀地产 | 286 | +173% | 8.5% | 广州（250亿聚焦）、大湾区 |
| 4 | 建发房产 | 211 | — | 6.3% | 上海、北京、福州、厦门 |
| 5 | 绿城中国 | 170 | -37%~56% | 5.1% | 杭州、上海、广州荔湾（16.86亿） |
| 6 | 招商蛇口 | 130 | -37%~56% | 3.9% | 深圳光明（15.05亿）、上海、北京大兴 |
| 7 | 中国金茂 | 115 | -37%~56% | 3.4% | 北京、上海、青岛、长沙 |
| 8 | 保利置业 | 101 | — | 3.0% | 深圳（单价地王10.87万/㎡）、广州 |
| 9 | 国贸地产 | 93 | +36% | 2.8% | 广州、福州、成都（拿地销售比90%） |
| 10 | 滨江集团 | 93 | — | 2.8% | 杭州（88亿大本营深耕） |
| 前十强合计 | 1,886 | 百强拿地3,360亿，同比-33.7% | 央国企占9席，滨江唯一民企 | ||
📌 中指研究院数据：上半年百强房企拿地总额3360亿元，同比-33.7%，降幅连续4月收窄。TOP100中74家为央国企和地方国资，拿地金额占比85.1%；民企15家，拿地金额占比约10%。保利发展6月25日经355轮举牌以105.1亿元拿下深圳宝安中心区地块，成为2026年深圳首个百亿"地王"，是登顶拿地榜首的决定性一役。越秀地产拿地金额同比+173%为最大黑马。
| 排名 | 房企 | 1-6月销售金额（亿元） | 同比 | 备注 |
|---|---|---|---|---|
| 🥇 | 保利发展 | 1,351 | +稳 | 千亿阵营·规模优先路线 |
| 🥈 | 中海地产 | 1,343.5 | +10% | 千亿阵营·利润优先路线·拿地销售比仅5% |
| 🥉 | 华润置地 | 1,165 | +10% | 千亿阵营 |
| 4 | 招商蛇口 | 962 | +10% | — |
| 5 | 绿城中国 | 947 | — | 跌出千亿 |
| 6 | 建发房产 | — | — | — |
| 7 | 中国金茂 | — | +10% | — |
| 8 | 越秀地产 | — | — | — |
| 9 | 滨江集团 | — | — | 前10唯一民企·杭州深耕模式 |
| — | 万科集团 | 350 | 同比腰斩 | 排第11位，跌出前10 |
| 百强合计 | 15,863.6 | 千亿房企仅3家（去年同期4家），前十门槛350亿（去年同期527亿） | ||
📌 中指研究院数据：上半年百强房企销售总额15863.6亿元，同比降幅连续4月缩窄。千亿房企仅保利、中海、华润3家，且清一色央国企。万科以350亿元排第11位，同比腰斩，跌出前十。中海拿地销售比仅5%——卖100块货只拿5块地，严控利润率底线（新增项目成本利润率不低于15%）。20家代表房企45.5%销售业绩来源于一线城市，200㎡以上高端产品占比25.3%（同比+10.9pct）。
| 本周重点内容 | 发文量 |
|---|---|
| 第29周300城住宅用地成交规划建面357万㎡、出让金159亿元、楼面均价4279元/㎡，70宗成交，一线城市该周无宅地成交 | 1篇 |
| 第29周300城推出97宗住宅用地，东莞推出1宗起始价超31亿，镇江推出7宗规划建面超39万㎡ | 1篇 |
| 9个代表城市上周新房可售面积环比下降，去库存成效持续显现 | 1篇 |
| 上周重点监测城市二手房成交规模环比下降、同比增长，季节性淡季特征明显但同比韧性仍在 | 1篇 |
| 招商蛇口7.2亿元底价落子北京大兴新城，TOD一体化+楼面价回调，成交楼面价约2万元/㎡ | 1篇 |
| 上半年房企债券融资增速创近年新高，触底反弹信号明确 | 1篇 |
| 越秀10.1亿元摘广州白云低密地块，容积率1.1"小而美"成亮点，5家房企参与竞拍 | 1篇 |
| 超70家上市房企披露2026半年业绩预告，多数利润下滑/续亏/首亏，行业普遍毛利率走低 | 1篇 |
| 租金分化重塑城市价值格局，核心城市租赁市场修复信号释放，告别普涨普跌走向深度分化 | 1篇 |
| 溢价率50.2%！南昌优质宅地下半年火爆开场，江西宸宏置业8.3亿元斩获高新区地块 | 1篇 |
税费端：取消普通住宅与非普通住宅划分标准；住宅持有满2年直接免征增值税，不满2年税率从5%降至3%；"卖旧买新"个税全额退税政策延续至2027年底。
供给端：央行3000亿元保障房专项再贷款7月全额投放，按60%配套比例可撬动近万亿信贷资金。
土地端：商品住宅去化周期超过36个月的城市，全面暂停新增住宅用地出让。
7月28日，上海2026年第六批次土拍首拍，杨浦八埭头商住组合地块经219轮激烈竞价，被保利发展+华润置地联合体以161.2亿元竞得，溢价率35.83%，成交楼面价约10.2万元/㎡——杨浦地价首次突破10万元/㎡，加冕年内上海"地王"。该总价仅次于2023年中海联合体240.16亿徐汇龙华综合体地块。地块紧邻黄浦江（直线<500米），地上计容建面约15.8万㎡，是近年来公开市场出让中少见的超10万㎡地块。
| 地块 | 成交总价 | 楼面价 | 溢价率 | 竞得方 | 竞价轮数 |
|---|---|---|---|---|---|
| 杨浦八埭头 | 161.2亿 | 10.2万/㎡ | 35.83% ↑ | 保利+华润联合 | 219轮 |
| 徐汇康健 | 70.6亿 | 约7.9万/㎡ | 24.51% ↑ | 上海汇成+保利 | — |
| 奉贤新城 | 3.34亿 | 约2.1万/㎡ | 底价 | 奉贤新城+骏峪 | 1人报名 |
📌 上海核心地段稀缺滨江地块长期资产价值获资本持续认可。同日广州荔湾绿城溢价40.97%、深圳光明招商蛇口溢价18.88%，一线城市土拍频现高溢价率。中指数据显示上半年一线平均溢价率19.8%为各线最高。冷热分化加剧——奉贤底价成交，核心地块白热化。
7月以来半个多月内，住建部、央行、财政部、金融监管总局、税务总局、自然资源部六大中央部委同步发声，统一发布覆盖需求端、金融端、税费端、土地端、房企纾困、保障房长效机制的一揽子调控新政。这是本轮楼市调整中力度最大、覆盖最广、逻辑最完整的一次政策落地。
| 政策维度 | 核心内容 | 市场影响 |
|---|---|---|
| 需求端·信贷 | 首付15%/25%，LPR3.5%，公积金2.6% | 300万刚需房首付从90万降至45万 |
| 需求端·税费 | 取消普宅/非普宅划分，满2年免增值税，卖旧买新退税至2027 | 置换成本大幅降低，二手房流动性激活 |
| 供给端·收储 | 央行3000亿再贷款全额投放，70余城启动收储 | 意向收储12万套，过户签约超4万套 |
| 土地端 | 去化超36月城市暂停供地 | 供地与市场需求挂钩，源头控库存 |
📌 业内判断政策底三条标准：①多部委协同系统性政策 ②工具覆盖全链条无明显短板 ③形成长效制度安排。本轮政策已具备明确政策底特征。但政策底≠市场底——1-6月新房销售面积同比-11.6%、开发投资-18.0%，市场修复仍需时间传导。
北京产权交易所披露，北京通产时代商业管理有限公司100%股权及相关债权以75.4亿元转让给中信证券，核心资产为丽泽金融商务区通用时代中心B座和C座（写字楼约15.2万㎡）。该项目2022年曾以64亿元出售给国寿（85%股权），今年3月国寿退出后重新打包出售。同期险资组团61亿元抄底中关村科创楼宇，拼多多33.7亿陆家嘴买楼。
| 交易 | 标的 | 成交价 | 收购方 | 交易逻辑 |
|---|---|---|---|---|
| 北京通用时代中心 | 丽泽超高层办公B/C座 | 75.4亿 | 中信证券 | 证券化盘活存量 |
| 上海星展银行大厦 | 陆家嘴写字楼4.6万㎡ | 33.7亿 | 拼多多 | 互联网企业自用 |
| 中关村科创楼宇 | 多宗科创办公 | 约61亿 | 险资组团 | 长线配置+资本化退出 |
| 上海维璟中心A座 | 独栋办公1.54万㎡ | 2.85亿 | 美格智能 | 科技企业由租转购 |
📌 写字楼证券化窗口期开启——区别于险资长线配置成熟资产，硬科技上市公司加速获取商办物业用作总部与研发载体。深圳上半年写字楼成交6567套同比+103%创6年新高，AI/芯片企业成为购买和租赁主力。国产硬科技企业整栋购置办公资产或将成为未来3年商办大宗市场稳定的自用型增量。
📌 一二级市场七大核心信号
统计周期说明：第30周（7.21-7.27）含7月28日重大土拍动态。第29周（7.14-7.20）为300城完整成交数据。新房二手房高频数据截至7月上旬。
下期发布时间：2026年8月4日（周一）｜统计周期：7月28日—8月3日