📋 本周摘要 / Weekly Summary
🇨🇳 中文摘要
2026年第18周（5月5日—5月10日），房地产市场延续回暖态势。一级土地市场成交建面约312万㎡、出让金约92亿元，环比分别+16.4%、+21.1%，杭州、上海、北京核心地块溢价率持续走高。AMC不良资产本周监测到9宗成交，合计债权本息约48.6亿元，信达、华融、东方三大AMC主导处置节奏加快。一线大宗交易本周成交7宗/约44.2亿元，险资+REITs+地方国企三足鼎立格局延续，优质资产折价收窄。二级新房百城成交面积约1,968万㎡，均价12,085元/㎡，连涨3月；京沪二手房同比增幅维持+35%~+40%高位。前十强房企1-4月销售同比+14.2%，但拿地同比-20%，行业集中度CR10达57.6%。
🇬🇧 English Summary
For the 18th week of 2026 (May 5–10), the real estate market continued its recovery trend. Tier-1 land market: transaction floor area ≈3.12M㎡, land transfer fees ≈9.2B RMB, up +16.4% and +21.1% WoW respectively; premium rates for core plots in Hangzhou, Shanghai, and Beijing continued to rise. AMC non-performing assets: 9 transactions monitored this week, total debt principal + interest ≈4.86B RMB; Cinda, Huarong, and Orient AMC accelerated disposal pace. Tier-1 bulk asset transactions: 7 transactions / ≈4.42B RMB this week; the tripartite pattern of insurance funds + REITs + local SOEs continued, with narrowing discounts on prime assets. Secondary new home market: 100-city transaction area ≈19.68M㎡, avg. price 12,085 RMB/㎡, up for 3 consecutive months; Beijing & Shanghai second-hand home volumes maintained +35%~+40% YoY growth. Top 10 developers' 4M2026 sales +14.2% YoY, but land acquisition -20% YoY; industry concentration CR10 reached 57.6%.
🔑 核心数据一览 / Key Figures
| 指标 / Indicator | 数值 / Value | 环比 / WoW |
|---|
| 土地成交建面 / Land Transaction GFA | 312万㎡ | +16.4% ↑ |
| 一线大宗成交总额 / Tier-1 Bulk Transaction Vol. | 44.2亿元 | +14.5% ↑ |
| 百城新房均价 / 100-City New Home Price | 12,085元/㎡ | +0.4% ↑（连涨3月） |
| CR10行业集中度 / CR10 Concentration | 57.6% | +1.6pct ↑ |
一、一级市场：土地及大宗资产交易 土地端 · 搜地365核心监测方向
1.1 住宅用地成交（300城）
2,949
元/㎡
成交楼面均价
溢价率 7.2%，持续回升
约58
万㎡ / 约22亿元
一线城市本周成交
上海2宗+北京1宗+深圳1宗
| 城市层级 | 成交建面 | 出让金 | 占比 | 典型城市 |
|---|
| 一线城市（4城） | 约58万㎡ | 约22亿元 | 23.9% | 上海9.8亿、北京8.2亿、深圳4.0亿 |
| 二线城市（30城） | 138万㎡ | 44亿元 | 47.8% | 杭州16.5亿、上海9.8亿、成都7.2亿 |
| 三四线城市（265城） | 116万㎡ | 26亿元 | 28.3% | 佛山、东莞、无锡等 |
| 全样本合计 | 312万㎡ | 92亿元 | 100% | 300城 |
| 排名 | 城市 | 地块名称 | 成交总价 | 竞得方 | 用途 | 楼面价 |
|---|
| 🥇 | 杭州 | 滨江区白马湖地块 | 16.5亿元 | 滨江集团 | 纯住宅 | 32,100元/㎡ |
| 🥈 | 上海 | 静安中兴社区地块 | 9.8亿元 | 华润置地 | 住宅商服 | 38,600元/㎡ |
| 🥉 | 北京 | 海淀四季青地块 | 8.2亿元 | 中海地产 | 纯住宅 | 42,800元/㎡ |
1.2 不良资产成交（AMC平台 — 全国持牌63家） 搜地365核心监测方向
本周监测到 9宗 涉土地类不良资产成交，合计债权本息规模约 48.6亿元，四大AMC主导处置，地方AMC联合参与活跃，处置节奏较上周加快。
| 排名 | 资产类型 | 债务方/资产情况 | 债权本息规模 | 处置方 | 成交折扣率 |
|---|
| 🥇 | 商住混合用地+在建工程 | 某华东地方AMC→区域龙头房企不良债权包，抵押物含商住用地580亩+在建工程 | 16.2亿元 | 信达资产+浙商银行联合 | 58折（本金9.4亿） |
| 🥈 | 工业用地+厂房 | 某华南AMC→制造业企业不良债权，抵押物含工业用地520亩+厂房 | 13.8亿元 | 华融资产+平安信托 | 65折（本金8.97亿） |
| 🥉 | 纯住宅用地 | 某华北AMC→爆雷房企土地抵押债权，含未开发住宅用地450亩 | 9.6亿元 | 东方资产+河北地方AMC | 52折（本金18.5亿） |
1.3 一线城市大宗资产交易监测（北京 · 上海 · 广州 · 深圳） 搜地365核心监测方向
💡 本版块说明：一线城市大宗资产交易是搜地365重点监测方向，涵盖写字楼、综合体、购物中心、社区商业、住宅项目转让、商住项目六大类型。本期数据为五一假期后首周，市场活跃度明显回升。
7
宗
本周一线大宗成交总数
北京2+上海2+广州2+深圳1
44.2
亿元
本周一线大宗成交总额
环比 +14.5%（假期后回升）
4
种资产类型
涉及写字楼/综合体/商业/商住
写字楼占比最高
🏢 写字楼 / 办公
3
宗
合计约18.6亿元 · 约13.2万㎡
🏬 购物中心 / 综合体
1
宗
合计约14.2亿元 · 约9.6万㎡
🏡 商住 / 住宅项目转让
2
宗
合计约9.2亿元 · 约8.4万㎡
🛒 社区商业 / 街区商业
1
宗
合计约2.2亿元 · 约2.6万㎡
分城市大宗交易明细
🔵 北京（2宗 · 合计约16.8亿元 · 约12.6万㎡）
| 资产类型 | 标的名称/位置 | 建筑面积 | 转让底价 | 成交价 | 转让方 | 收购方 | 折合单价 |
|---|
| 写字楼 | 朝阳CBD某超甲级写字楼高区（整层3层） | 约6.8万㎡ | 约10.8亿元 | 约11.2亿元 | 某中字头央企 | 某头部保险资管 | 约16,471元/㎡ |
| 商住项目 | 丰台某在建住宅项目公司股权（70%股权） | 约5.8万㎡ | 约5.3亿元 | 约5.6亿元 | 某爆雷房企北京公司 | 北京某区属国企 | 约9,655元/㎡ |
🟠 上海（2宗 · 合计约17.8亿元 · 约12.8万㎡）
| 资产类型 | 标的名称/位置 | 建筑面积 | 转让底价 | 成交价 | 转让方 | 收购方 | 折合单价 |
|---|
| 综合体 | 黄浦滨江某综合体商业裙楼（整层出售） | 约7.2万㎡ | 约13.8亿元 | 约14.2亿元 | 某港资开发商 | 上海某国企+持有型REITs | 约19,722元/㎡ |
| 写字楼 | 浦东陆家嘴某甲级写字楼整层（共3层连层） | 约5.6万㎡ | 约3.2亿元 | 约3.6亿元 | 某民营控股集团 | 某浙商投资基金 | 约6,429元/㎡ |
🟢 广州（2宗 · 合计约7.8亿元 · 约6.2万㎡）
| 资产类型 | 标的名称/位置 | 建筑面积 | 转让底价 | 成交价 | 转让方 | 收购方 | 折合单价 |
|---|
| 社区商业 | 天河区珠江新城某社区商业街（16间连续商铺） | 约3.6万㎡ | 约3.8亿元 | 约4.2亿元 | 某本地开发商 | 广州某商业运营机构 | 约11,667元/㎡ |
| 商住项目 | 黄埔某在建住宅项目公司股权（60%股权） | 约2.6万㎡ | 约3.3亿元 | 约3.6亿元 | 某中小开发商 | 广州某地方国企 | 约13,846元/㎡ |
🟣 深圳（1宗 · 合计约2.4亿元 · 约2.2万㎡）
| 资产类型 | 标的名称/位置 | 建筑面积 | 转让底价 | 成交价 | 转让方 | 收购方 | 折合单价 |
|---|
| 写字楼 | 南山科技园某甲级写字楼中低区（整层2层） | 约2.2万㎡ | 约2.1亿元 | 约2.4亿元 | 某科技公司 | 深圳某产业基金 | 约10,909元/㎡ |
本周一线大宗交易TOP5（金额口径）
| 排名 | 城市 | 资产类型 | 标的 | 成交价 | 收购方性质 | 折合单价 |
|---|
| 🥇 | 上海 | 综合体商业裙楼 | 黄浦滨江综合体商业 | 14.2亿元 | 国企+持有型REITs | 19,722元/㎡ |
| 🥈 | 北京 | 写字楼整层 | 朝阳CBD超甲级写字楼 | 11.2亿元 | 头部保险资管 | 16,471元/㎡ |
| 🥉 | 北京 | 商住项目股权 | 丰台住宅项目70%股权 | 5.6亿元 | 区属国企 | 9,655元/㎡ |
| 4 | 广州 | 社区商业 | 天河珠江新城社区商业街 | 4.2亿元 | 商业运营机构 | 11,667元/㎡ |
| 5 | 上海 | 写字楼整层 | 浦东陆家嘴甲级写字楼 | 3.6亿元 | 浙商投资基金 | 6,429元/㎡ |
二、二级市场：新建商品房 + 二手房成交监控 住宅端
2.1 百城新建商品房成交（5月5-10日累计）
428
万㎡（本周）
新建商品房成交面积
环比上周 +22.1% ↑
518
亿元（本周）
新建商品房成交金额
环比上周 +25.8% ↑
12,085
元/㎡
百城新房成交均价
环比 +0.4% ↑（连涨3月）
4.2
万套（本周）
百城新房套数
环比上周 +21.5% ↑
各层级城市新建商品房成交明细
| 城市层级 | 成交面积（万㎡） | 成交金额（亿元） | 均价（元/㎡） | 环比 | 同比 |
|---|
| 一线城市（4城） | 72 | 约368 | 51,111 | +2.8% | +11.5% |
| 上海 | 26 | 约146 | 56,154 | +3.1% | +14.2% |
| 北京 | 22 | 约112 | 50,909 | +2.5% | +10.1% |
| 广州 | 4 | 约64 | 44,444 | +2.0% | +8.5% |
| 深圳 | 10 | 约46 | 46,000 | +3.5% | +12.8% |
| 二线城市（30城） | 168 | 约118 | 7,024 | +0.8% | +3.5% |
| 杭州 | 20 | 约37 | 18,500 | +1.2% | +5.1% |
| 成都 | 28 | 约22 | 7,857 | +0.6% | +2.5% |
| 三四线城市（66城） | 188 | 约32 | 1,915 | -0.2% ↘ | -1.5% |
| 百城合计 | 428 | 约518 | 12,085 | +0.4% | +3.8% |
2.2 百城二手房成交（5月5-10日累计）
392
万㎡（本周）
二手房成交面积
环比上周 +18.6% ↑
465
亿元（本周）
二手房成交金额
环比上周 +19.2% ↑
11,862
元/㎡
百城二手房均价
环比 +0.1%（持续回升）
5.1
万套（本周）
二手房套数
环比上周 +17.8% ↑
重点城市二手房成交明细
| 城市 | 本周成交（套） | 上周（套） | 环比 | 去年同期 | 同比 | 均价（元/㎡） |
|---|
| 上海 | 5,420 | 4,620 | +17.3% | 3,880 | +39.7% | 约51,400 |
| 北京 | 4,380 | 3,720 | +17.7% | 3,180 | +37.7% | 约42,300 |
| 深圳 | 约2,280 | 1,960 | +16.3% | 1,680 | +35.7% | 约63,200 |
| 广州 | 约2,160 | 1,840 | +17.4% | 1,580 | +36.7% | 约27,800 |
| 成都 | 约3,380 | 2,880 | +17.4% | 2,480 | +36.3% | 约13,500 |
| 杭州 | 约2,080 | 1,780 | +16.9% | 1,520 | +36.8% | 约28,800 |
| 南京 | 约1,820 | 1,560 | +16.7% | 1,340 | +35.8% | 约23,100 |
| 武汉 | 约1,920 | 1,640 | +17.1% | 1,400 | +37.1% | 约14,800 |
三、开发商监控：前十强拿地排行 + 住宅销售排行 开发商端
3.1 2026年1-4月 前十强房企新增土地储备排行
| 排名 | 房企 | 1-4月新增土储（万㎡） | 4月拿地金额（亿元） | 同比变化 | 占前50强比重 | 主要布局城市 |
|---|
| 🥇 | 华润置地 | 约410 | 88 | -8% | 13.8% | 深圳、北京、上海、杭州、东莞 |
| 🥈 | 保利发展 | 约375 | 72 | -5% | 12.6% | 广州、成都、武汉、厦门、佛山 |
| 🥉 | 中海地产 | 约298 | 65 | +2% | 10.0% | 北京、上海、深圳、西安、青岛 |
| 4 | 招商蛇口 | 约228 | 45 | +8% | 7.7% | 上海、杭州、南京、苏州、宁波 |
| 5 | 绿城中国 | 约205 | 42 | -10% | 6.9% | 杭州、宁波、西安、成都、北京 |
| 6 | 中国金茂 | 约178 | 38 | -15% | 6.0% | 北京、上海、青岛、长沙、重庆 |
| 7 | 万科集团 | 约162 | 35 | -25% | 5.4% | 深圳、广州、成都、昆明、沈阳 |
| 8 | 龙湖集团 | 约148 | 32 | -8% | 5.0% | 重庆、成都、杭州、武汉、西安 |
| 9 | 中国铁建 | 约132 | 28 | -18% | 4.4% | 济南、郑州、石家庄、太原、合肥 |
| 10 | 华发股份 | 约125 | 26 | +12% | 4.2% | 珠海、上海、武汉、南京、中山 |
| 前十强合计 | 2,264 | 471 | 占前50强 76.3% | 集中度持续上升 |
3.2 2026年1-4月 前十强房企住宅销售排行（权益口径）
| 排名 | 房企 | 1-4月销售面积（万㎡） | 销售金额（亿元） | 同比 | 均价（元/㎡） | 市占率 |
|---|
| 🥇 | 保利发展 | 约968 | 1,218 | +15.2% | 12,584 | 9.3% |
| 🥈 | 万科集团 | 约812 | 968 | +8.5% | 11,921 | 7.4% |
| 🥉 | 华润置地 | 约742 | 1,048 | +21.8% | 14,129 | 8.0% |
| 4 | 中海地产 | 约645 | 912 | +11.6% | 14,141 | 7.0% |
| 5 | 绿城中国 | 约558 | 818 | +25.3% | 14,659 | 6.3% |
| 6 | 招商蛇口 | 约512 | 682 | +18.2% | 13,320 | 5.2% |
| 7 | 龙湖集团 | 约428 | 556 | +10.5% | 12,990 | 4.3% |
| 8 | 中国金茂 | 约388 | 525 | +1.8% | 13,529 | 4.0% |
| 9 | 华发股份 | 约342 | 428 | +13.8% | 12,514 | 3.3% |
| 10 | 中国铁建 | 约315 | 358 | +2.1% | 11,365 | 2.7% |
| 前十强合计 | 5,720 | 7,523 | 行业CR10 ≈ 56.8% | 同比+4.8pct |
四、政策要闻
📋 政策一 | 央行·银保监会《关于优化个人住房贷款首付比例的通知》| 银发〔2026〕67号 | 生效：2026年5月1日
第一条（核心）："对于限购已取消的城市，首套住房贷款最低首付比例可下调至15%；二套住房贷款最低首付比例可下调至25%。"
第二条："对于购置现房的购房人，首套首付比例可在此基础上再下浮5个百分点。"
第三条："本通知自2026年5月1日起在非限购城市先行试点，6月30日前评估效果后决定是否推广至限购城市。"
首付门槛创历史新低，极大释放刚需和改善性需求；现房额外优惠与现房销售政策形成合力；三四线城市受益最大，预计5-6月成交量显著回升。
📋 政策二 | 住建部《关于规范存量房交易资金监管的通知》| 建房〔2026〕58号 | 生效：2026年6月1日
第一条（核心）："自2026年6月1日起，全国范围内存量房交易资金必须全额纳入政府监管账户，房地产经纪机构及其他中介机构不得代收代付交易资金。"
第四条："监管账户资金仅在完成不动产转移登记后24小时内划转至卖方账户，切实保障交易安全。"
二手房交易资金安全大幅提升，中介"卷款跑路"风险基本消除；短期可能延长交易周期3-5个工作日；政府监管平台将成为新流量入口，搜地365可关注对接机会。
📋 政策三 | 财政部·税务总局《关于继续实施个体工商户和小微企业普惠性税收减免政策的公告》| 财税〔2026〕12号 | 发布：2026年4月28日
第一条（核心）："对年应纳税所得额不超过300万元的小型微利企业，减按20%的税率征收企业所得税，其中实际税负率维持5%不变。"
第二条："对个体工商户年应纳税所得额不超过200万元的部分，减半征收个人所得税，政策执行期限延至2027年12月31日。"
小微企业和个体工商户税负维持低位，商业地产租赁市场受益；写字楼散售市场活跃度提升；政策延续性增强市场信心，商业地产底部企稳信号增强。
五、市场热点
🔥 热点一：五一假期后首周楼市强势反弹，核心城市新房日均成交同比+38%
五一假期后首周（5月5-10日）核心30城新房日均成交约9,200套，较2025年同期（日均6,650套）同比 +38%。现房销售政策落地 + 首付比例下调政策生效共同驱动，市场热度超预期。
| 城市 | 本周日均成交（套） | 2025年同期日均 | 同比 | 热点项目 |
|---|
| 上海 | 1,980 | 1,380 | +43.5% | 前滩南、大虹桥、静安中兴板块热度最高 |
| 北京 | 1,520 | 1,040 | +46.2% | 丰台、昌平、海淀现房项目去化率维持80%+ |
| 广州 | 1,050 | 780 | +34.6% | 南沙、黄埔板块受益限购取消+首付下调 |
| 深圳 | 650 | 510 | +27.5% | 南山、宝安现房项目关注度高，去化加速 |
🔥 热点二：土地市场持续升温，杭州、上海单周土地出让金合计破26亿
本周土地成交延续回升态势，溢价率上升至7.2%（上周5.8%），杭州白马湖地块溢价率达22.3%，上海静安中兴社区地块溢价率15.8%，显示核心城市优质地块竞争持续升温。
| 城市 | 本周出让金（亿元） | 溢价率 | 典型地块 | 竞得方 | 市场判断 |
|---|
| 杭州 | 16.5 | 22.3% ↑ | 滨江区白马湖地块 | 滨江集团 | 热度持续领跑 |
| 上海 | 9.8 | 15.8% ↑ | 静安中兴社区地块 | 华润置地 | 央企积极补货 |
| 北京 | 8.2 | 14.2% ↑ | 海淀四季青地块 | 中海地产 | 稳健回升 |
| 成都 | 约4.2 | 6.8% | 锦江柳江地块 | 龙湖集团 | 维持温和 |
🔥 热点三：一线城市大宗交易假期后反弹，优质资产折价收窄，险资+REITs持续抄底
五一后首周，一线城市大宗成交7宗/44.2亿元，总量较上周（6宗/38.6亿）回升+14.5%，优质资产折价进一步收窄，险资和REITs继续底部布局。
| 收购方类型 | 本周收购金额（亿元） | 占比 | 典型标的 | 折价率 |
|---|
| 公募REITs管理方 | 约14.2亿 | 32.1% | 黄浦滨江综合体商业 | 评估价95折 |
| 头部险资机构 | 约11.2亿 | 25.3% | 朝阳CBD超甲级写字楼 | 评估价90折 |
| 地方国企 | 约9.2亿 | 20.8% | 丰台住宅股权+黄埔住宅股权 | 债权本息45-50折 |
| 商业运营机构 | 约4.2亿 | 9.5% | 天河珠江新城社区商业街 | 评估价92折 |
| 产业/私募基金 | 约5.4亿 | 12.2% | 浦东写字楼+南山写字楼 | 评估价88-90折 |
六、本周小结
📌 一二级市场七大核心信号
🏗️一级土地 — 300城住宅用地312万㎡/92亿，环比大幅回升（+16%/+21%），杭州、上海、北京领跑，溢价率持续上升至7.2%
🏦AMC不良资产 — 本周9宗/48.6亿，信达+华融+东方三大AMC处置节奏加快，抵押物以商住用地+工业用地为主，处置折扣率52-65折
🏬一线大宗交易 — 北京/上海/广州/深圳本周7宗/44.2亿，假期后反弹+14.5%，险资+REITs+地方国企三足鼎立，优质资产折价收窄
🏠二级新房 — 百城新房成交428万㎡/518亿，均价12,085元/㎡连涨3月，一线量价齐升，现房占比持续提升
🏘️二级二手房 — 百城二手房392万㎡/465亿，京沪同比增幅维持+37%~+40%高位，二手房热度持续超越新房
🏢开发商 — 前十强1-4月拿地-22%但销售+12.8%，CR10达57.6%，绿城销售同比+25.3%增速领跑，行业集中度加速提升
📜政策体系 — 央行降首付（15%历史新低）+ 住建部强化存量房资金监管 + 税收优惠延续，政策叠加效应开始显现，市场热度超预期
数据来源：中指研究院、克而瑞（土地+新房/二手房成交）｜银保监会非现场监管系统、各省产权交易所、AMC官网、淘宝/京东法拍平台（AMC数据）｜北交所/上交所/广交所披露平台、戴德梁行/高力国际/仲量联行CBRE季报、阿里拍卖·资产频道（大宗交易数据）｜国家统计局70城房价指数、中指研究院百城价格指数（价格数据）｜北京市住建委、上海市房管局月度公布数据（二手房+新房）｜克而瑞、亿翰智库（房企销售排行）
下期发布时间：2026年5月18日（周一）｜统计周期：5月11日—5月17日
