📊 搜地365 · 市场监控周报
房地产市场周报 2026年第35周
统计周期：2026年8月25日 — 8月31日
📋 本周摘要 / Weekly Summary
🇨🇳 中文摘要
2026年第35周（8月25日—8月31日），房地产行业迎来史无前例的"828新政"制度重构。8月28日，住建部、央行、金融监管总局、自然资源部、证监会五部门同日发布三份重磅文件，从销售、信贷、融资三大环节对房地产基础制度进行系统性重塑：商品住房销售优先现房（预售需主体封顶、资金全额监管）、个人房贷期限由30年延长至40年、偿债比由55%提升至60%、放款时点延后至"拿房再还贷"、开发贷实行"主办银行制"、资本市场打出再融资/并购重组/REITs/不动产私募"五维融资组合拳"。这是一次区别于短期刺激的"房地产发展新模式"长效制度搭建。交易端：第35周30城新房成交209万㎡（环比+31.2%、同比-3.0%，月末冲量延续），北京环比+72.3%领跑一线；20城二手房成交27,128套（环比+0.2%、同比+7.3%），真实需求连续为正。土地端：300城宅地成交658万㎡、出让金368亿元（一线127亿/二线148亿/三四线93亿），广州海珠琶洲南区宅地由华润置地以80.6亿元竞得，为本周总价地标；北京通州土桥地块经187轮竞价、金隅以8.7亿、27.19%溢价竞得。不良资产：消费金融不良转让延续高热，上半年24家持牌消金银登转让532亿元、同比+74.5%；光大银行108亿信用卡不良包8月上旬竞价10期流拍（流拍率83.3%），个贷处置从"卖方市场"转向"买方不敢买"的冰封态。四大AMC本周密集挂牌涉房债权：长城资产成都津金江19.9亿、东方资产广西瑞宜10.4亿、信达香港大屿山物业股权8.31现场竞价。大宗交易：上海外滩两套超甲整层成交单价近15万/㎡创近五年全国纪录；武汉金控6.5亿接盘钰龙金融广场烂尾项目，地方国资介入纾困成新类型。房企中报密集披露：华润置地核心净利101.6亿（业内唯一破百亿）、中海权益销售1343.5亿居首、万科归母净亏149.5亿，行业"增收不增利"与信用分层加剧并存。
🇬🇧 English Summary
For the 35th week of 2026 (Aug 25–31), the property sector witnessed an unprecedented institutional overhaul under the "Aug 28 New Policy". On Aug 28, five ministries (MOHURD, PBOC, NFRA, MNR, CSRC) simultaneously issued three landmark documents, systematically reshaping the sector's fundamentals across sales, credit, and financing: prioritizing completed-home sales (pre-sales require structure-topping and full escrow supervision), extending the maximum personal mortgage tenor from 30 to 40 years, raising the debt-service-to-income cap from 55% to 60%, delaying loan disbursement until "home delivered before repayment", introducing a "lead-bank system" for development loans, and unleashing a five-pronged equity/M&A/bond/ABS/private-REIT financing package for developers. This is a long-term institutional build rather than short-term stimulus. Transactions: 30-city new home sales reached 2.09M sqm (+31.2% WoW, -3.0% YoY, month-end surge persisting), with Beijing leading Tier-1 at +72.3% WoW; 20-city resale totaled 27,128 units (+0.2% WoW, +7.3% YoY), genuine demand remaining positive. Land: 300-city residential land GFA 6.58M sqm, transfer fees RMB 36.8B (Tier-1: 12.7B / Tier-2: 14.8B / Tier-3/4: 9.3B); CR Land won Guangzhou Haizhu Pazhou South plot for RMB 8.06B — the week's top lot; Beijing Tongzhou Tuqiao plot went to Jinyu after 187 rounds at RMB 870M with 27.19% premium. NPLs: consumer-finance NPL disposals stayed hot — 24 licensed CFIs transferred RMB 53.2B in H1 (+74.5% YoY) on the Yindeng platform; CEB's RMB 10.8B credit-card NPL package saw 10 of 12 tranches fail to sell in early-Aug auction (83.3% abortive rate), signaling a frozen retail-NPL market. The Big Four AMCs listed property-linked claims intensively: Great Wall (Chengdu Jinjinjiang RMB 1.99B), Orient (Guangxi Ruiyi RMB 1.04B), Cinda HK (Lantau property equity, onsite auction Aug 31). Bulk deals: two super-A-grade full-floor offices on Shanghai's Bund changed hands at ~RMB 150K/sqm, a 5-year national record; Wuhan Jingrong group took over the 650M-yuan Yulong Financial Plaza stalled project, marking local-SOE distressed relief as a new transaction type. Developer H1 results clustered: CR Land core net profit RMB 10.16B (only developer above RMB 10B), China Overseas led in attributable sales (RMB 134.35B), Vanke posted RMB 14.95B attributable net loss — "more revenue, less profit" and widening credit bifurcation coexist.
🔑 核心数据一览 / Key Figures
| 指标 / Indicator | 数值 / Value | 环比/同比 / WoW / YoY |
|---|---|---|
| 30城新房成交 / 30-City New Home Sales | 209万㎡ | 环比+31.2% / 同比-3.0% ↑ |
| 20城二手房成交 / 20-City Resale | 27,128套 | 环比+0.2% / 同比+7.3% ↑ |
| 300城宅地出让金 / 300-City Land Fees | 368亿元 | 一线127 / 二线148 / 三四线93亿 |
| 广州琶洲宅地 / Guangzhou Pazhou Plot | 80.6亿元 | 华润置地竞得，本周总价TOP1 ↑ |
| 消金不良转让（上半年） / CF NPL Transfers H1 | 532亿元 | 同比+74.5% ↑ |
| 房贷最长期限 / Max Mortgage Tenor | 40年 | 由30年延长 ↑ |
🏷️ 关键词 / Keywords
828五部门新政
现房销售优先
房贷期限延至40年
偿债比提至60%
开发贷主办银行制
30城新房209万㎡
北京环比+72.3%
广州琶洲80.6亿
金隅通州187轮
消金不良532亿
光大108亿流拍83%
华润核心净利101.6亿
万科亏149.5亿
上海外滩15万/㎡
Aug 28 Five-Ministry Overhaul
Completed-Home Priority
40-Year Mortgage
Lead-Bank System
30-City 2.09M sqm
CR Land 8.06B Plot
CF NPL 53.2B H1
Bund 150K/sqm Record
一、一级市场：土地及大宗资产交易
土地端 · 搜地365核心监测方向
1.1 住宅用地成交（300城，第35周）
658
万㎡
成交规划建面
较上周大幅放量 ↑
368
亿元
土地出让金总额
一线127 / 二线148 / 三四线93亿
118
亿元
出让金城市TOP1（广州）
琶洲宅地80.6亿拉动 ↑
27.19
%
北京通州土桥溢价率
187轮竞价 ↑
⚠️ 本周看点：第35周土地市场由一线城市补位放量驱动——广州海珠琶洲南区宅地由华润置地以80.6亿元竞得，成为本周总价地标；北京通州土桥地块经187轮鏖战、金隅以8.7亿元、27.19%溢价竞得，显示核心城市优质地块热度不减。城市出让金TOP3：广州118亿 / 合肥53亿 / 成都21亿。结构性对比：上周（第34周）一线城市宅地出让金为0、由二线接棒，本周一线回归127亿，市场"优质地块驱动、总量温和"格局延续。
| 维度 | 数据 | 结构特征 |
|---|---|---|
| 第35周300城宅地 | 建面658万㎡ / 出让金368亿元 | 一线127亿 / 二线148亿 / 三四线93亿 |
| 城市出让金TOP3 | 广州118亿 / 合肥53亿 / 成都21亿 | 长三角+珠三角核心城市领跑 |
| 宅地总价TOP1 | 广州海珠琶洲南区宅地 80.6亿元 | 华润置地竞得，湾区核心板块 |
| 溢价特征 | 北京通州27.19% / 南宁西乡塘41.8% | 核心+高流速板块竞拍激烈（154-187轮） |
本周典型宅地成交
| 城市 | 地块 | 竞得方 | 成交价 | 溢价率 | 看点 |
|---|---|---|---|---|---|
| 广州 | 海珠琶洲南区宅地 | 华润置地 | 80.6亿元 | — | 本周总价地标，湾区核心板块，拉动广州单城出让金118亿居全国首位 |
| 北京 | 通州土桥地块（建面约12万㎡） | 金隅集团 | 8.7亿元 | 27.19% | 187轮竞价，副中心核心板块热度延续 |
| 杭州 | 临平宅地 | 绿城 | 4.03亿元 | 14.18% | 深耕杭州优势延续，溢价成交 |
| 南宁 | 西乡塘宅地 | 中海 | 5.06亿元 | 41.8% | 154轮竞价，年内南宁最高溢价之一 |
| 南京 | 江宁方山宅地 | 卓学置业 | 13.5亿元 | 底价 | 江宁大学城板块，底价成交 |
📌 数据来源：中指研究院（第35周早八点）、观点网、每日经济新闻。出让金城市排名及溢价率数据截至8月31日；一线宅地出让金由上周0回升至127亿，显示供地节奏切换。
1.2 不良资产动态（AMC + 银行 + 消金 + 司法处置）
搜地365核心监测方向
532
亿元
上半年24家消金银登转让
同比+74.5% ↑
10.8
亿元
光大信用卡不良包（单期）
8月上旬10期流拍，流拍率83.3%
0.41
折
消金不良平均转让折扣
面值100元仅售不足4毛
19.9
亿元
长城资产成都津金江债权
含恒大连带保证，8.26公告
头条：消费金融不良处置进入"冰火两重天"。银登中心数据显示，2026年上半年24家持牌消费金融公司完成不良贷款挂牌转让，合计未偿本息532.02亿元，同比+74.5%，参与机构数、资产笔数全方位跃升；但个贷不良处置链条在"最严催收新规"与"深化扫黑除恶"双重挤压下几近休克——8月上旬光大银行在银登一次性挂牌12期信用卡不良包（未偿本息合计约108.18亿元），仅2期成交、10期流拍（流拍率83.3%），成交方为晋阳资产、中信青岛资产，起拍价分别仅为本金的4.36%、4.52%。行业正从"卖方市场"转向"买方不敢买"的冰封状态，市场用脚投票：不是价格问题，是信心与处置可行性问题。
本周消金不良挂牌动态
| 机构/项目 | 动态 | 规模 | 关键信息 |
|---|---|---|---|
| 上半年行业 | 24家消金银登转让合计 | 532.02亿元 | 同比+74.5%；平均折扣约0.41折，纯信用、小额分散、超长账龄 |
| 杭银消费金融 | 2026年第14期个人不良转让公告（8.24） | 9.04亿元 | 21,265笔，本金5.92亿+利息3.12亿，加权逾期1083.71天，竞价日9.21 |
| 锦程消费金融 | 2026年第2期重新挂牌（8.21） | 2.3亿元 | 本金1.9亿+利息3868.6万，涉及86,584户 |
| 北银消费金融 | 2026年第6期个人消费贷不良（8.14挂牌） | 6.29亿元 | 本金4.07亿+利息2.22亿（利息占35.3%），加权逾期847.83天 |
| 中银消费金融 | 2026年第42期招商公告（8.26） | 1.92亿元 | 4,373户，本金1.16亿+利息0.76亿，加权逾期1318.35天 |
四大AMC涉房债权挂牌与司法处置
| 机构 | 标的 | 规模 | 关键信息 |
|---|---|---|---|
| 长城资产（北京） | 成都津金江房地产债权（8.26公告） | 19.92亿元 | 本金14.79亿+利息5.13亿；抵押新津2宗土地+恒大珺临阁13套住宅+941车位+恒大翡翠华庭44套商铺；恒大地产连带保证，未诉讼 |
| 长城资产（河北） | 唐山中云房地产2笔债权 | 1.2亿元 | 天津产交所挂牌仅1家意向受让方，补登3工作日，8.25-8.27 |
| 东方资产（广东） | 广西瑞宜房地产债权（8.26公告） | 10.44亿元 | 本金6.61亿+利息3.83亿；抵押南宁霖峰壹号三期343商铺+3,224车位+15住宅、来宾霖峰城市广场694商铺 |
| 信达（香港） | 誉威兴业股权（大屿山南屿嵩林物业） | — | 实用面积8,016呎、空置未装修，8.31香港中环现场竞价 |
📌 行业观察：①消费金融不良"供给暴增、价格崩塌、成交冻结"三重叠加，2026上半年银登挂牌转让不良贷款本息近1,700亿（个贷约1,300亿），但买方信心崩塌使流拍常态化；②涉房不良仍由四大AMC主导，抵押资产以住宅、商业、车位为主，恒大系担保链仍是最大风险敞口之一；③"最严催收新规"压缩处置路径，未诉资产比重上升反而加速挂牌节奏。数据来源：银登中心官网、21世纪经济报道、BT财经、长城资产/东方资产/信达官网、搜狐财经。
1.3 大宗资产交易与不动产证券化监测
搜地365核心监测方向
15
万元/㎡
上海外滩超甲整层成交单价
近五年全国甲写大宗纪录 ↑
6.5
亿元
武汉金控接盘钰龙金融广场
地方国资纾困烂尾新类型
2.06
亿元
灿芯半导体购产业载体
张江高科+苏州工业园
16.2
亿元
深圳民企购上海新茂大厦
原报价23亿，7折成交
本周大宗与商业资产交易动态
| 交易类型 | 标的/主体 | 金额 | 详情 |
|---|---|---|---|
| 核心地标成交 | 上海外滩两套超甲整层写字楼 | 单价近15万/㎡（数亿级） | 国内两家头部实业企业全款购入，创近五年全国甲写大宗单价纪录；沿江独栋成资本围猎焦点 |
| 国资纾困 | 武汉金控 → 钰龙金融广场 | 6.5亿元 | 武汉江汉区建设大道金融带烂尾超高层综合体，总建面约15.36万㎡，原福星股份资金问题停工；资金清偿银行及AMC债权，不直付开发企业 |
| 产业自用 | 灿芯半导体 → 张江高科创澜湾+苏州工业园 | 2.06亿元 | IP0募投+自有资金，芯片/AI企业总部独栋，适配机房改造 |
| 折价收购 | 深圳民企 → 上海新天地新茂大厦 | 16.2亿元 | 嘉德置地开发甲级写字楼，总建面约4.34万㎡，原报价23亿、7折成交 |
商办大宗市场月度走势
| 周期 | 成交特征 | 买家结构 | 判断 |
|---|---|---|---|
| 上期（监测周） | 8单内地商办成交、超120亿元 | 产业资本主导、财务投资收缩 | 多笔十亿级地标大单拉动，阶段性脉冲 |
| 本期（监测周） | 成交向中小规模集中、总额回落 | 地方国资介入烂尾纾困成新类型 | 缺大体量地标支撑，热度边际回落 |
| 趋势 | "中小单为主、大标的稀缺"格局 | 实体科技企业持续成核心买家 | 新质生产力驱动，产业自用主导长期维持 |
📌 结构性信号：①核心资产"资产选买家"窗口期缩小，外滩沿江独栋成头部实业/家办围猎焦点；②出险房企遗留下大量停工商办，市场化接盘不足，地方国资介入纾困（如武汉金控接盘钰龙）成为风险出清新路径；③AI/半导体赛道上市公司壮大产业自用买家阵营，标的优先选科创园区而非传统CBD。数据来源：观点指数、巨亨网、腾讯搜一搜、460信息、网易财经。
二、二级市场：新建商品房 + 二手房成交监控
住宅端 · 中指研究院周度口径
📱 移动端数据抓取说明：本周二级市场数据采集已兼顾 PC 端与移动端双端口（如
m.cih-index.com 等），部分城市移动端披露口径与 PC 端存在差异，已交叉核验。其中深圳移动端数据显示：8月新房认购环比+50%、同比+17%（创近6年新高）；第35周深圳新房637套（环比+2.6%、同比+140.4%）、二手1074套（连续3周站上1000套以上），与 PC 端周度统计趋势一致但绝对量更细分，已纳入交叉验证。
2.1 30城新房成交（第35周 08.23-08.29）
209
万㎡
30城新房成交面积
环比+31.2% / 同比-3.0% ↑
53
万㎡
一线城市
北京+72.3% WoW领跑 ↑
120
万㎡
二线代表城市
杭州/南京环比+50%+ ↑
36
万㎡
三四线代表城市
月末脉冲延续
| 维度 | 本周表现 | 解读 |
|---|---|---|
| 30城整体 | 209万㎡，环比+31.2%、同比-3.0% | 月末房企集中备案冲量，连续两周环比大幅走高；同比降幅收窄至-3.0%，规模逼近去年同期 |
| 一线城市 | 53万㎡，北京环比+72.3%领跑 | 北京受政策预期+优质项目集中网签拉动，单周环比增幅居一线首位 |
| 二线城市 | 120万㎡，杭州/南京环比+50%+ | 强二线城市改善盘集中放量，低基数下环比跳升 |
| 三四线城市 | 36万㎡ | 月末脉冲跟随，同比降幅持续收敛 |
| 库存端 | 9城新房可售面积环比-0.3% | 去化边际改善，热点板块去化加速 |
📌 市场判断：31.2%的环比涨幅主要是月末备案翘尾，但同比降幅收窄至-3.0%、逼近去年同期，显示成交底色较上月改善。9月传统旺季能否接住月末放量，是判断"止跌回稳"成色的关键。数据来源：中指研究院第35周早八点（08.23-08.29）。
2.2 20城二手房成交
27,128
套
20城二手房成交
环比+0.2% / 同比+7.3% ↑
9,932
套
一线城市二手房成交
深圳+6.3% WoW领先 ↑
+7.3
%
20城同比增幅
真实需求连续为正 ↑
12,896
套
二线城市二手房成交
三四线4,300套
| 维度 | 本周表现 | 解读 |
|---|---|---|
| 20城整体 | 27,128套，环比+0.2%、同比+7.3% | "以价换量"延续，京沪深维持高位，同比正增长是市场最扎实的底色 |
| 一线城市 | 9,932套，深圳环比+6.3%领先 | 深圳二手连续3周站上1,000套以上（本周1,074套）；移动端认购数据同步走强 |
| 二线城市 | 12,896套 | 核心二线城市二手流动性稳步修复 |
| 三四线城市 | 4,300套 | 底部震荡，区域分化明显 |
📌 数据来源：中指研究院、深圳房地产信息平台（移动端）、克而瑞。新房与二手房"一脉冲一稳健"，月末冲量后9月首周数据将检验需求接续力。深圳移动端（m.cih-index.com 等）8月新房认购环比+50%、同比+17%，为近6年新高，已纳入交叉验证。
三、开发商监控：中期业绩 + 本周房企动态
开发商端
3.1 房企2026年中期业绩密集披露（8.26-8.31）
678.7
亿元
华润置地营业额
核心净利101.6亿（唯一破百亿）
976
亿元
中海地产收入
权益销售1343.5亿居首 ↑
-149.5
亿元
万科归母净亏损
计提减值42.73亿
2.63%
融资成本
华润/中海行业最低档
头部财务韧性凸显
| 房企 | 营业额/收入 | 归母净利润 | 核心信息 |
|---|---|---|---|
| 华润置地 | 678.7亿（-28.5%） | 98.4亿 | 核心净利101.6亿（+1.6%，业内唯一破百亿）；签约1165亿（+5.6%）；购物中心141.6亿（+17%）；融资成本2.63%；宣布"全面备战现房时代"；派中期息0.2元/股 |
| 中海地产 | 976亿（+17.3%） | 70.3亿（-18.24%） | 核心溢利79.3亿；合约销售1343.5亿（+11.8%），权益销售居行业第一；净借贷比27.2%、融资成本2.76%；毛利率16.1% |
| 保利发展 | 1028.6亿（-11.98%） | 19.59亿（-40.84%） | 签约1351.06亿（-6.93%）；资产负债率71.79%；经营现金流245.52亿（+53.28%） |
| 万科 | 701.7亿（-33.38%） | -149.5亿 | 销售358亿（-48.2%）；计提减值42.73亿；泊寓22万间、出租率94.3%；启动城市聚焦策略 |
| 招商蛇口 | 547.84亿（+6.41%） | 5.28亿（-63.54%） | 经营现金流241.35亿大幅改善；总资产约8366亿 |
| 龙湖集团 | 398亿 | 19.6亿（应占溢利） | 运营+服务收入137亿占34.4%（+3.2%）；经营性业务成核心溢利主要来源 |
📌 行业共性：①"增收不增利"普遍——规模房企收入增长但利润承压，毛利率持续走低（部分已破15%），主因高地价项目进入结算；②信用分层加剧——华润/中海/保利财务稳健（融资成本2.6%-2.8%、净负债率低），万科/出险房企缩表亏损；③现房销售制度下，资金实力与产品力成为核心竞争力，华润率先喊出"全面备战现房时代"。数据来源：公司2026年半年度报告、新浪财经、中证网、网易财经、澎湃新闻。
3.2 本周房企动态（融资 + 重组 + 战略）
| 类型 | 企业 | 事件（时间） | 关键信息 |
|---|---|---|---|
| 债务重组 | 龙光集团 | 境外重组8.21正式生效（8.26中期业绩） | 境外债务重组方案获法院批准生效，风险化解迈出关键一步 |
| 债券融资 | 建发房产 | 60亿公司债"已反馈" | 央国企融资成本维持低位，再融资通道顺畅 |
| 债券融资 | 绿城地产 | 90亿公司债"已反馈" | — |
| 债券融资 | 西安经发 | 7.5亿公司债 | 利率2.55% |
| 战略表态 | 华润置地 | 业绩会"全面备战现房时代"（8.31） | 董事会主席李欣称"828楼市新政带来重大发展机遇" |
📌 融资端：本周房企信用债仍以央国企为主（建发60亿、绿城90亿公司债"已反馈"、西安经发2.55%低利率），出险房企端（龙光重组生效、正荣债转股推进）债务重组与融资分化并存。数据来源：公司公告、观点网、每日经济新闻。
四、政策要闻 本周头条：828五部门新政
📋 政策一 | 住建部、自然资源部、金融监管总局《关于完善商品住房销售制度的通知》| 发布：2026年8月28日
现房销售优先：新出让土地的商品住房项目优先选择现房销售，实现"所见即所得"。
预售门槛提高：实行预售的项目，单体建筑须完成主体结构封顶方可预售；首付款和个人住房贷款等购房资金全部存入监管账户（全额监管）。
新老划断：按项目节点分步推行，兼顾市场平稳过渡。
预售门槛提高：实行预售的项目，单体建筑须完成主体结构封顶方可预售；首付款和个人住房贷款等购房资金全部存入监管账户（全额监管）。
新老划断：按项目节点分步推行，兼顾市场平稳过渡。
预售的融资功能被实质性归零——名义保留、实质"现房化"。这将根本性改变"靠卖楼花快速滚动扩张"的旧循环，加速出清高杠杆模式，对具备自有资金实力的头部房企是结构性利好，对中小房企则是釜底抽薪。
📋 政策二 | 央行、金融监管总局《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》| 发布：2026年8月28日
房贷期限：个人住房贷款最长期限由30年延长至40年。
偿债比：每月债务支出与收入比上限由55%提升至60%。
放款时点：现房销售在销售备案后发放贷款，预售在项目竣工备案后发放，确保"能拿房、再还贷"。
存量房贷：借贷双方可协商调降存量房贷利率。
开发贷：实行"主办银行制"（一项目一主办行、资金封闭管理），预售项目开发贷最长5年、现房项目最长7年，首次还本原则上在竣工备案后。
偿债比：每月债务支出与收入比上限由55%提升至60%。
放款时点：现房销售在销售备案后发放贷款，预售在项目竣工备案后发放，确保"能拿房、再还贷"。
存量房贷：借贷双方可协商调降存量房贷利率。
开发贷：实行"主办银行制"（一项目一主办行、资金封闭管理），预售项目开发贷最长5年、现房项目最长7年，首次还本原则上在竣工备案后。
以贷款200万、利率3.05%、等额本息测算，期限30→40年可月供减少1,200多元；偿债比提升至60%进一步释放购房能力。但期限延长不降总成本（累计利息增加），购房者需权衡月供压力与长期支出。开发贷主办银行制将项目风险与单一银行绑定，倒逼审慎。
📋 政策三 | 证监会《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》| 发布：2026年8月28日
支持上市房企再融资、并购重组，发行公司债券和资产支持证券，推动不动产投资信托基金（REITs）和不动产私募基金高质量发展，让房企融资从依赖主体信用转向基于项目情况。
打出股权、并购、债券、资产证券化、不动产私募"五维融资组合拳"，为房企补充资本金、修复资产负债表提供直接融资渠道，与信贷端"主办银行制"形成股债协同。
📋 政策四 | 金融监管总局、住建部《城市更新项目贷款管理办法（试行）》+ 地方配套
规范城市更新项目贷款管理。地方层面：上海嘉定房票安置扩容至7个城中村（累计714张）；陕西推出"城市更新贷"贴息；江苏出台金融支持12条；云南推出存量盘活18条；成都推出公积金贴息。
城市更新从规划层面进入资金落地阶段，"城市更新贷"为存量改造提供低成本资金；房票安置扩容疏通征收-购房链条，与收购二手房作保租房共同激活存量市场。
五、市场热点
🔥 热点一：828五部门新政——销售/信贷/融资的三重制度重构 （本周头号事件）
8月28日，五部门同日发布三份重磅文件，对运行多年的预售制和高杠杆融资模式进行系统性重构。业内共识：区别于过往短期刺激托市，核心是长效制度搭建，落脚于"房地产发展新模式"。
| 维度 | 核心变化 | 影响判断 |
|---|---|---|
| 销售端 | 现房优先 + 预售封顶 + 资金全额监管 | 预售融资功能归零，行业从"金融游戏"转向"制造业" |
| 信贷端 | 房贷40年 + 偿债比60% + 拿房再还贷 + 主办银行制 | 降低月供压力、保障购房者权益，倒逼开发贷审慎 |
| 融资端 | 再融资/并购/REITs/不动产私募组合拳 | 融资逻辑从主体信用转向项目信用，修复资产负债表 |
| 资本市场 | 8.31地产板块高开跳水、银行板块逆势大涨 | 市场理性定价：与其"救房地产"，不如"救银行、改行业" |
📌 对搜地365：现房销售制度下，项目信息透明度要求提升，土地、在建工程、现房资产的参数化聚合与匹配价值凸显；不良资产（烂尾纾困、法拍）信息需求将随城市更新贷落地进一步放量。
🔥 热点二：土地市场"一线补位"——广州琶洲80.6亿与北京通州187轮
第35周土地市场由上周边际回落的一线回归放量主导。广州海珠琶洲南区宅地由华润置地以80.6亿元竞得，拉动广州单城出让金118亿居全国首位；北京通州土桥地块187轮竞价、金隅27.19%溢价竞得，南宁西乡塘中海41.8%溢价、154轮，核心城市高流速板块竞拍热度不减。
| 城市 | 地标地块 | 竞得方/溢价 | 信号 |
|---|---|---|---|
| 广州 | 海珠琶洲南区宅地（80.6亿） | 华润置地 | 湾区核心，拉动单城出让金全国第一 |
| 北京 | 通州土桥（8.7亿） | 金隅 / 27.19% | 187轮，副中心热度延续 |
| 南宁 | 西乡塘（5.06亿） | 中海 / 41.8% | 154轮，年内最高溢价之一 |
📌 结构性判断：土地市场"缩量提质"格局未变，但核心城市优质地块溢价率维持高位，与总量收缩并存——开发商拿地更聚焦、更精细，资金向确定性强的一二线高流速板块集中。
🔥 热点三：个贷不良"冰封"——光大108亿信用卡包10期流拍
消费金融不良转让上半年规模暴增（532亿、+74.5%），但成交端却逆向冻结。光大银行8月上旬挂牌12期信用卡不良包（合计108.18亿、涉及44.3万户），仅2期成交、10期流拍（流拍率83.3%），成交起拍价仅为本金的4.36%-4.52%。市场从"卖方市场"转向"买方不敢买"。
| 指标 | 数据 | 解读 |
|---|---|---|
| 上半年消金转让 | 532.02亿元（+74.5%） | 供给暴增，24家持牌消金参与 |
| 光大信用卡包流拍率 | 83.3%（10/12期） | 处置可行性存疑，买方信心崩塌 |
| 平均转让折扣 | 约0.41折 | 面值100元仅售不足4毛 |
| 年内信用卡不良转让 | 本金约332.84亿（-22.4% YoY） | 小包翻倍、单包缩水，结构"小额高频" |
📌 对搜地365：零售不良供给暴增与成交冻结并存，AMC"加速入场觅食"但议价权极强；涉房类不良（四大AMC挂牌的住宅/商业/车位抵押债权）因有实物兜底，仍是相对优质资产，平台应重点聚合此类可核实底层资产的处置信息。
六、本周七大核心信号
📌 一二级市场七大核心信号
📜828新政 — 五部门同日发布三份文件，系统重构销售/信贷/融资三大制度：现房销售优先+预售封顶+资金全额监管、房贷期限30→40年+偿债比55%→60%、开发贷主办银行制、资本市场五维融资组合拳，定位"房地产发展新模式"长效制度建设
🏗️一级土地 — 300城宅地658万㎡/368亿（一线127亿补位放量）；广州琶洲80.6亿（华润）为总价地标，北京通州187轮27.19%溢价（金隅）、南宁西乡塘41.8%溢价（中海），核心城市优质地块热度不减
🏦不良资产 — 上半年24家消金银登转让532亿（+74.5%）但成交冰封：光大108亿信用卡包10期流拍（流拍率83.3%），平均折扣0.41折；四大AMC本周密集挂牌涉房债权（长城成都19.9亿、东方广西10.4亿、信达香港大屿山股权）
🏬大宗交易 — 上海外滩两套超甲整层成交单价近15万/㎡创近五年全国纪录；武汉金控6.5亿接盘钰龙金融广场烂尾项目（地方国资纾困新类型）；灿芯半导体2.06亿、深圳民企16.2亿购核心商办，产业资本主导延续
🏠二级市场 — 30城新房209万㎡环比+31.2%（月末冲量、同比-3.0%逼近去年）；20城二手房27,128套环比+0.2%、同比+7.3%连续正增长；北京新房环比+72.3%领跑，深圳二手连续3周破千套
🏢开发商 — 中报密集披露：华润核心净利101.6亿（唯一破百亿）、中海权益销售1343.5亿居首、万科归母亏149.5亿；"增收不增利"+信用分层加剧，华润率先喊出"全面备战现房时代"；龙光境外重组8.21生效
📱移动端核验 — 本周二级市场数据兼顾PC/移动双端口抓取，深圳移动端8月新房认购环比+50%/同比+17%（近6年新高）、35周新房637套/二手1074套，与PC端趋势一致且细分度更高，已纳入交叉验证
数据来源：中指研究院（第35周早八点、8月土地市场、房企中期业绩）｜银登中心官网、银行业信贷资产登记流转中心公告（不良贷款转让）｜21世纪经济报道、BT财经、搜狐财经、长桥证券（消金不良）｜长城资产/东方资产/中国信达官网（AMC涉房债权）｜观点指数、巨亨网、腾讯搜一搜、网易财经（大宗交易）｜公司2026年半年度报告、新浪财经、中证网、澎湃新闻（房企中报）｜住建部、央行、金融监管总局、自然资源部、证监会（828新政 files）｜深圳房地产信息平台（移动端认购/成交）
统计口径说明：新房/二手房周度数据统计区间为08.23-08.29（中指研究院口径）；土地周度数据为第35周（08.23-08.29）；房企中报为2026年半年度（截至6月30日）；大宗交易为近期（8月）口径；不良资产转让为2026年上半年及8月挂牌口径。
下期发布时间：2026年9月8日（周二）｜统计周期：9月1日—9月7日（重点跟踪：828新政落地首周市场响应、9月首周新房接续力、广州琶洲/北京通州地块后续、上海外滩大宗交易带动效应、地方城市更新贷配套细则）
统计口径说明：新房/二手房周度数据统计区间为08.23-08.29（中指研究院口径）；土地周度数据为第35周（08.23-08.29）；房企中报为2026年半年度（截至6月30日）；大宗交易为近期（8月）口径；不良资产转让为2026年上半年及8月挂牌口径。
下期发布时间：2026年9月8日（周二）｜统计周期：9月1日—9月7日（重点跟踪：828新政落地首周市场响应、9月首周新房接续力、广州琶洲/北京通州地块后续、上海外滩大宗交易带动效应、地方城市更新贷配套细则）