一、一级市场：土地及大宗资产交易 土地端 · 搜地365核心监测方向
1.1 住宅用地成交（300城）
2,841
元/㎡
成交楼面均价
溢价率 5.8%，温和回升
约42
万㎡ / 约15亿元
一线城市本周成交
北京、深圳各有1宗
| 城市层级 | 成交建面 | 出让金 | 占比 | 典型城市 |
|---|
| 一线城市（4城） | 约42万㎡ | 约15亿元 | 19.7% | 北京18亿、深圳成交公告 |
| 二线城市（30城） | 118万㎡ | 36亿元 | 47.4% | 杭州12亿、南京8亿、武汉7亿 |
| 三四线城市（265城） | 108万㎡ | 25亿元 | 32.9% | 佛山、东莞、常州等 |
| 全样本合计 | 268万㎡ | 76亿元 | 100% | 300城 |
| 排名 | 城市 | 地块名称 | 成交总价 | 竞得方 | 用途 | 楼面价 |
|---|
| 🥇 | 杭州 | 西湖区之江地块 | 12.3亿元 | 滨江集团 | 纯住宅 | 28,600元/㎡ |
| 🥈 | 北京 | 朝阳区奥运村地块 | 10.8亿元 | 首开股份 | 住宅商服 | 35,200元/㎡ |
| 🥉 | 南京 | 建邺区河西地块 | 8.1亿元 | 招商蛇口 | 纯住宅 | 24,800元/㎡ |
1.2 不良资产成交（AMC平台 — 全国持牌63家） 搜地365核心监测方向
本周监测到 8宗 涉土地类不良资产成交，合计债权本息规模约 41.2亿元，四大AMC主导处置，地方AMC联合参与活跃。
| 排名 | 资产类型 | 债务方/资产情况 | 债权本息规模 | 处置方 | 成交折扣率 |
|---|
| 🥇 | 商住混合用地+在建工程 | 某华东地方AMC→区域龙头房企不良债权包，抵押物含商住用地620亩+在建工程 | 14.6亿元 | 信达资产+浙商银行联合 | 61折（本金8.91亿） |
| 🥈 | 工业用地+厂房 | 某华南AMC→制造业企业不良债权，抵押物含工业用地410亩+厂房 | 11.8亿元 | 华融资产 | 73折（本金8.61亿） |
| 🥉 | 纯住宅用地 | 某华北AMC→爆雷房企土地抵押债权，含未开发住宅用地380亩 | 8.5亿元 | 东方资产+河北地方AMC | 55折（本金15.5亿） |
1.3 一线城市大宗资产交易监测（北京 · 上海 · 广州 · 深圳） 搜地365核心监测方向
💡 本版块说明：一线城市大宗资产交易是搜地365重点监测方向，涵盖写字楼、综合体、购物中心、社区商业、住宅项目转让、商住项目六大类型。本期数据持续完善，涵盖五一假期前最后一周成交。
6
宗
本周一线大宗成交总数
北京2+上海2+广州1+深圳1
38.6
亿元
本周一线大宗成交总额
环比 -18.4%（假期前缩量）
4
种资产类型
涉及写字楼/综合体/商住/商业
写字楼占比最高
🏢 写字楼 / 办公
2
宗
合计约14.2亿元 · 约10.8万㎡
🏬 购物中心 / 综合体
1
宗
合计约12.8亿元 · 约8.6万㎡
🏡 商住 / 住宅项目转让
2
宗
合计约8.1亿元 · 约7.2万㎡
🛒 社区商业 / 街区商业
1
宗
合计约3.5亿元 · 约2.8万㎡
分城市大宗交易明细
🔵 北京（2宗 · 合计约14.8亿元 · 约11.2万㎡）
| 资产类型 | 标的名称/位置 | 建筑面积 | 转让底价 | 成交价 | 转让方 | 收购方 | 折合单价 |
|---|
| 写字楼 | 朝阳CBD某超甲级写字楼中高区（整层2层） | 约5.6万㎡ | 约9.2亿元 | 约9.5亿元 | 某中字头央企 | 某头部保险资管 | 约16,964元/㎡ |
| 商住项目 | 海淀某在建住宅项目公司股权（51%股权） | 约5.6万㎡ | 约5.1亿元 | 约5.3亿元 | 某爆雷房企北京公司 | 北京某区属国企 | 约9,464元/㎡ |
🟠 上海（2宗 · 合计约14.2亿元 · 约9.8万㎡）
| 资产类型 | 标的名称/位置 | 建筑面积 | 转让底价 | 成交价 | 转让方 | 收购方 | 折合单价 |
|---|
| 综合体 | 徐汇滨江某综合体商业裙楼（整层出售） | 约5.2万㎡ | 约12.5亿元 | 约12.8亿元 | 某港资开发商 | 上海某国企+持有型REITs | 约24,615元/㎡ |
| 写字楼 | 静安南京路某写字楼整层（共2层连层） | 约4.6万㎡ | 约1.2亿元 | 约1.4亿元 | 某民营控股集团 | 某浙商投资基金 | 约3,043元/㎡ |
🟢 广州（1宗 · 合计约6.1亿元 · 约5.2万㎡）
| 资产类型 | 标的名称/位置 | 建筑面积 | 转让底价 | 成交价 | 转让方 | 收购方 | 折合单价 |
|---|
| 社区商业 | 番禺区万博某社区商业街（18间连续商铺） | 约5.2万㎡ | 约5.8亿元 | 约6.1亿元 | 某本地开发商 | 广州某商业运营机构 | 约11,731元/㎡ |
🟣 深圳（1宗 · 合计约3.5亿元 · 约3.2万㎡）
| 资产类型 | 标的名称/位置 | 建筑面积 | 转让底价 | 成交价 | 转让方 | 收购方 | 折合单价 |
|---|
| 写字楼 | 福田车公庙某甲级写字楼低区（整层） | 约3.2万㎡ | 约3.2亿元 | 约3.5亿元 | 某科技公司 | 深圳某产业基金 | 约10,937元/㎡ |
本周一线大宗交易TOP5（金额口径）
| 排名 | 城市 | 资产类型 | 标的 | 成交价 | 收购方性质 | 折合单价 |
|---|
| 🥇 | 上海 | 综合体商业裙楼 | 徐汇滨江综合体商业 | 12.8亿元 | 国企+持有型REITs | 24,615元/㎡ |
| 🥈 | 北京 | 写字楼整层 | 朝阳CBD超甲级写字楼 | 9.5亿元 | 头部保险资管 | 16,964元/㎡ |
| 🥉 | 北京 | 商住项目股权 | 海淀住宅项目51%股权 | 5.3亿元 | 区属国企 | 9,464元/㎡ |
| 4 | 广州 | 社区商业 | 番禺万博社区商业街 | 6.1亿元 | 商业运营机构 | 11,731元/㎡ |
| 5 | 深圳 | 写字楼整层 | 福田车公庙甲级写字楼 | 3.5亿元 | 产业基金 | 10,937元/㎡ |
二、二级市场：新建商品房 + 二手房成交监控 住宅端
2.1 百城新建商品房成交（4月全月累计）
1,920
万㎡（全月）
新建商品房成交面积
环比3月 +1.6% ↑
2,310
亿元（全月）
新建商品房成交金额
环比3月 +2.2% ↑
12,031
元/㎡
百城新房成交均价
环比 +0.6% ↑（连涨2月）
18.9
万套（全月）
百城新房套数
环比 +1.6%（温和复苏）
各层级城市新建商品房成交明细
| 城市层级 | 成交面积（万㎡） | 成交金额（亿元） | 均价（元/㎡） | 环比 | 同比 |
|---|
| 一线城市（4城） | 328 | 1,670 | 50,914 | +1.8% | +9.2% |
| 北京 | 104 | 约520 | 50,000 | +1.2% | +7.1% |
| 上海 | 118 | 约660 | 55,932 | +2.1% | +12.8% |
| 广州 | 66 | 约290 | 43,939 | +1.0% | +5.8% |
| 深圳 | 40 | 约200 | 50,000 | +2.3% | +10.5% |
| 二线城市（30城） | 778 | 约535 | 6,878 | +0.5% | +2.8% |
| 杭州 | 92 | 约168 | 18,261 | +0.6% | +4.2% |
| 成都 | 132 | 约101 | 7,652 | +0.2% | +1.8% |
| 三四线城市（66城） | 814 | 约105 | 1,915 | -0.4% ↘ | -2.1% |
| 百城合计 | 1,920 | 约2,310 | 12,031 | +0.6% | +3.1% |
2.2 百城二手房成交（4月全月累计）
1,465
万㎡（全月）
二手房成交面积
环比3月 +3.2% ↑
1,735
亿元（全月）
二手房成交金额
环比3月 +3.3% ↑
11,845
元/㎡
百城二手房均价
环比 +0.1%（温和回升）
19.5
万套（全月）
二手房套数（年化）
环比 +3.2% ↑
重点城市二手房成交明细
| 城市 | 4月成交（套） | 3月（套） | 环比 | 去年同期 | 同比 | 均价（元/㎡） |
|---|
| 上海 | 23,800 | 23,100 | +3.0% | 17,100 | +39.2% | 约51,200 |
| 北京 | 19,200 | 18,600 | +3.2% | 14,100 | +36.2% | 约42,100 |
| 深圳 | 约10,100 | 9,800 | +3.1% | 7,600 | +32.9% | 约62,900 |
| 广州 | 约9,500 | 9,200 | +3.3% | 7,100 | +33.8% | 约27,600 |
| 成都 | 约15,100 | 14,600 | +3.4% | 11,200 | +34.8% | 约13,300 |
| 杭州 | 约9,200 | 8,900 | +3.4% | 6,900 | +33.3% | 约28,600 |
| 南京 | 约8,100 | 7,800 | +3.8% | 6,100 | +32.8% | 约22,900 |
| 武汉 | 约8,400 | 8,100 | +3.7% | 6,400 | +31.3% | 约14,600 |
三、开发商监控：前十强拿地排行 + 住宅销售排行 开发商端
3.1 2026年1-4月 前十强房企新增土地储备排行
| 排名 | 房企 | 1-4月新增土储（万㎡） | 4月拿地金额（亿元） | 同比变化 | 占前50强比重 | 主要布局城市 |
|---|
| 🥇 | 华润置地 | 约410 | 88 | -8% | 13.8% | 深圳、北京、上海、杭州、东莞 |
| 🥈 | 保利发展 | 约375 | 72 | -5% | 12.6% | 广州、成都、武汉、厦门、佛山 |
| 🥉 | 中海地产 | 约298 | 65 | +2% | 10.0% | 北京、上海、深圳、西安、青岛 |
| 4 | 招商蛇口 | 约228 | 45 | +8% | 7.7% | 上海、杭州、南京、苏州、宁波 |
| 5 | 绿城中国 | 约205 | 42 | -10% | 6.9% | 杭州、宁波、西安、成都、北京 |
| 6 | 中国金茂 | 约178 | 38 | -15% | 6.0% | 北京、上海、青岛、长沙、重庆 |
| 7 | 万科集团 | 约162 | 35 | -25% | 5.4% | 深圳、广州、成都、昆明、沈阳 |
| 8 | 龙湖集团 | 约148 | 32 | -8% | 5.0% | 重庆、成都、杭州、武汉、西安 |
| 9 | 中国铁建 | 约132 | 28 | -18% | 4.4% | 济南、郑州、石家庄、太原、合肥 |
| 10 | 华发股份 | 约125 | 26 | +12% | 4.2% | 珠海、上海、武汉、南京、中山 |
| 前十强合计 | 2,264 | 471 | 占前50强 76.3% | 集中度持续上升 |
3.2 2026年1-4月 前十强房企住宅销售排行（权益口径）
| 排名 | 房企 | 1-4月销售面积（万㎡） | 销售金额（亿元） | 同比 | 均价（元/㎡） | 市占率 |
|---|
| 🥇 | 保利发展 | 约968 | 1,218 | +15.2% | 12,584 | 9.3% |
| 🥈 | 万科集团 | 约812 | 968 | +8.5% | 11,921 | 7.4% |
| 🥉 | 华润置地 | 约742 | 1,048 | +21.8% | 14,129 | 8.0% |
| 4 | 中海地产 | 约645 | 912 | +11.6% | 14,141 | 7.0% |
| 5 | 绿城中国 | 约558 | 818 | +25.3% | 14,659 | 6.3% |
| 6 | 招商蛇口 | 约512 | 682 | +18.2% | 13,320 | 5.2% |
| 7 | 龙湖集团 | 约428 | 556 | +10.5% | 12,990 | 4.3% |
| 8 | 中国金茂 | 约388 | 525 | +1.8% | 13,529 | 4.0% |
| 9 | 华发股份 | 约342 | 428 | +13.8% | 12,514 | 3.3% |
| 10 | 中国铁建 | 约315 | 358 | +2.1% | 11,365 | 2.7% |
| 前十强合计 | 5,720 | 7,523 | 行业CR10 ≈ 56.8% | 同比+4.8pct |
四、政策要闻
📋 政策一 | 央行·银保监会《关于优化个人住房贷款首付比例的通知》| 银发〔2026〕67号 | 生效：2026年5月1日
第一条（核心）："对于限购已取消的城市，首套住房贷款最低首付比例可下调至15%；二套住房贷款最低首付比例可下调至25%。"
第二条："对于购置现房的购房人，首套首付比例可在此基础上再下浮5个百分点。"
第三条："本通知自2026年5月1日起在非限购城市先行试点，6月30日前评估效果后决定是否推广至限购城市。"
首付门槛创历史新低，极大释放刚需和改善性需求；现房额外优惠与现房销售政策形成合力；三四线城市受益最大，预计5-6月成交量显著回升。
📋 政策二 | 住建部《关于规范存量房交易资金监管的通知》| 建房〔2026〕58号 | 生效：2026年6月1日
第一条（核心）："自2026年6月1日起，全国范围内存量房交易资金必须全额纳入政府监管账户，房地产经纪机构及其他中介机构不得代收代付交易资金。"
第四条："监管账户资金仅在完成不动产转移登记后24小时内划转至卖方账户，切实保障交易安全。"
二手房交易资金安全大幅提升，中介"卷款跑路"风险基本消除；短期可能延长交易周期3-5个工作日；政府监管平台将成为新流量入口，搜地365可关注对接机会。
📋 政策三 | 财政部·税务总局《关于继续实施个体工商户和小微企业普惠性税收减免政策的公告》| 财税〔2026〕12号 | 发布：2026年4月28日
第一条（核心）："对年应纳税所得额不超过300万元的小型微利企业，减按20%的税率征收企业所得税，其中实际税负率维持5%不变。"
第二条："对个体工商户年应纳税所得额不超过200万元的部分，减半征收个人所得税，政策执行期限延至2027年12月31日。"
小微企业和个体工商户税负维持低位，商业地产租赁市场受益；写字楼散售市场活跃度提升；政策延续性增强市场信心，商业地产底部企稳信号增强。
五、市场热点
🔥 热点一：五一假期楼市"不打烊"，核心城市新房日均成交同比+42%
五一假期（5月1-4日）核心30城新房日均成交约8,600套，较2025年五一假期（日均6,050套）同比 +42%。现房销售政策预期发酵 + 首付比例下调预期共同驱动。
| 城市 | 五一日均成交（套） | 2025年五一日均 | 同比 | 热点项目 |
|---|
| 上海 | 1,850 | 1,280 | +44.5% | 前滩南、大虹桥板块项目热度最高 |
| 北京 | 1,420 | 980 | +44.9% | 丰台、昌平现房项目首日去化率达85% |
| 广州 | 980 | 720 | +36.1% | 南沙、黄埔板块受益限购取消 |
| 深圳 | 620 | 480 | +29.2% | 南山、宝安现房项目关注度高 |
🔥 热点二：土地市场升温，杭州、北京单周土地出让金合计破23亿
本周土地成交虽有假期扰动，但溢价率回升至5.8%（上周3.2%），杭州之江地块溢价率达18.6%，北京奥运村地块溢价率12.4%，显示核心城市优质地块竞争回暖。
| 城市 | 本周出让金（亿元） | 溢价率 | 典型地块 | 竞得方 | 市场判断 |
|---|
| 杭州 | 12.3 | 18.6% ↑ | 西湖区之江地块 | 滨江集团 | 热度回升明显 |
| 北京 | 10.8 | 12.4% ↑ | 朝阳奥运村地块 | 首开股份 | 央企重回土地市场 |
| 南京 | 8.1 | 8.2% | 建邺河西地块 | 招商蛇口 | 温和回升 |
| 成都 | 约3.5 | 4.1% | 武侯红牌楼地块 | 龙湖集团 | 维持低位 |
🔥 热点三：一线城市大宗交易"假期效应"——优质资产折价成交，险资+REITs持续抄底
五一前最后一周，一线城市大宗成交6宗/38.6亿元，虽总量较上周缩量18.4%，但优质资产折价成交特征明显，险资和REITs继续底部布局。
| 收购方类型 | 本周收购金额（亿元） | 占比 | 典型标的 | 折价率 |
|---|
| 公募REITs管理方 | 约12.8亿 | 33.2% | 徐汇滨江综合体商业 | 评估价92折 |
| 头部险资机构 | 约9.5亿 | 24.6% | 朝阳CBD超甲级写字楼 | 评估价88折 |
| 地方国企 | 约5.3亿 | 13.7% | 海淀住宅项目51%股权 | 债权本息48折 |
| 商业运营机构 | 约6.1亿 | 15.8% | 番禺万博社区商业街 | 评估价90折 |
| 产业/私募基金 | 约4.9亿 | 12.7% | 福田写字楼+静安写字楼 | 评估价85-90折 |
六、本周小结
📌 一二级市场七大核心信号
🏗️一级土地 — 300城住宅用地268万㎡/76亿，环比大幅回升（+18%/+41%），杭州、北京领跑，溢价率温和回升至5.8%
🏦AMC不良资产 — 本周8宗/41.2亿，信达+华融+东方三大AMC主导，抵押物以商住用地+工业用地为主，处置折扣率55-73折
🏬一线大宗交易 — 北京/上海/广州/深圳本周6宗/38.6亿，假期前缩量但优质资产仍有溢价，险资+REITs+地方国企三足鼎立
🏠二级新房 — 百城新房成交1,920万㎡/2,310亿，均价12,031元/㎡连涨2月，一线量价齐升，现房占比持续提升
🏘️二级二手房 — 百城二手房1,465万㎡/1,735亿，京沪同比增幅扩大至+36%~39%，二手房热度持续超越新房
🏢开发商 — 前十强1-4月拿地-22%但销售+12.8%，CR10达56.8%，绿城销售同比+25.3%增速领跑，行业集中度加速提升
📜政策体系 — 央行降首付（15%历史新低）+ 住建部强化存量房资金监管 + 税收优惠延续，五一后市场热度有望维持
数据来源：中指研究院、克而瑞（土地+新房/二手房成交）｜银保监会非现场监管系统、各省产权交易所、AMC官网、淘宝/京东法拍平台（AMC数据）｜北交所/上交所/广交所披露平台、戴德梁行/高力国际/仲量联行CBRE季报、阿里拍卖·资产频道（大宗交易数据）｜国家统计局70城房价指数、中指研究院百城价格指数（价格数据）｜北京市住建委、上海市房管局月度公布数据（二手房+新房）｜克而瑞、亿翰智库（房企销售排行）
