搜地365-2026年第29周房地产市场周报
覆盖：一级市场（土地+AMC+大宗）+ 二级市场（新房+二手房）+ 开发商排行 + 行业监测 + 政策要闻 + 市场热点
本周摘要 / Weekly Summary
中文：2026年第29周（7月13日—7月19日），楼市进入7月中旬，政策端迎来重大顶层定调。7月13日国务院正式批复印发《扩大消费"十五五"规划》，首次将住房消费列入大宗耐用商品消费范畴并置于首位，提出优化保障性住房供给、因城施策增加改善性住房供给、实施房屋品质提升工程建设"好房子"、支持居民自主更新等举措，房地产促消费逻辑从单一新房交易转向存量运营、品质提升、服务扩容三位一体新路径。同日李强总理召开经济形势座谈会强调加大逆周期调节力度。二级市场方面，30城新房成交约162万㎡，环比-1.6%，同比+7.1%，三四线城市逆势环比+30.0%表现亮眼；20城二手房成交27300套，环比-3.8%，同比+8.8%，北京为一线城市唯一环比增长城市（+4.6%）。一级土地市场，300城住宅用地成交357万㎡，出让金159亿元，南京3宗宅地收金41.34亿元为本周最大宗（招商蛇口联合体29.98亿元竞得建邺区兴隆街道地块，溢价率7.07%），成都邦泰底价7.86亿元斩获国宾板块2宗连襟用地。不良资产领域持续活跃，中信金资江苏分公司受让江南农商行96户债权包，中信金资上海分公司受让中国银行上海分行不良资产批量转让，交行广东分行向广西资产管理转让不良债权，北银消金2026年至今累计转让约3.6亿元不良贷款。大宗资产交易方面，拼多多33亿收购陆家嘴星展银行大厦事件持续发酵（7月13日星展中国宣布迁址），新浪微博基金40亿收购徐汇滨江星云1号大厦，京沪上半年大宗成交合计近490亿元，内资自用买家占比升至50%。商业REITs密集推进：新城控股拟分拆常州天宁吾悦广场和南通启东吾悦广场发行商业不动产REITs获受理，华夏保利商业REIT（首单央企商业REITs）7月15日启动发售拟募17.97亿元，上半年商业不动产REITs累计拟募资突破750亿元。
English: For the 29th week of 2026 (July 13-19), the real estate market saw a major top-level policy directive. On July 13, the State Council officially approved and issued the "Expanding Consumption 15th Five-Year Plan," which for the first time includes housing consumption in the category of bulk durable goods consumption and places it first. The plan proposes optimizing affordable housing supply, increasing improved housing supply by city-specific policies, implementing housing quality improvement projects to build "good houses," and supporting resident-initiated urban renewal. In the secondary market, 30 cities recorded 1.62 million sqm of new home sales, -1.6% WoW but +7.1% YoY, with Tier-3/4 cities surging +30.0% WoW; 20-city second-hand home transactions totaled 27,300 units, -3.8% WoW but +8.8% YoY, with Beijing the only Tier-1 city with WoW growth (+4.6%). In the primary land market, 300 cities recorded 357万sqm of residential land transactions with 15.9 billion yuan in transfer fees. Nanjing's 3 parcels generated 4.134 billion yuan (China Merchants joint venture won the Jianye plot at 2.998 billion yuan, 7.07% premium). Chengdu's Bangtai acquired 2 plots at base price for 786 million yuan. In the NPA sector, CITIC Financial Asset Management's Jiangsu branch acquired 96 debtor accounts from Jiangnan Rural Commercial Bank, its Shanghai branch acquired NPL portfolios from Bank of China Shanghai branch, and Bank of Communications Guangdong transferred NPLs to Guangxi Asset Management. In the CRE market, PDD's 3.3 billion yuan acquisition of DBS Tower continued to unfold, Sina Weibo Fund acquired Xuhui Riverside Nebula No.1 Tower for approximately 4 billion yuan, and Beijing-Shanghai H1 bulk transactions totaled nearly 49 billion yuan with domestic self-use buyers rising to 50%. Commercial REITs accelerated: Seazen Holdings proposed to spin off two Wuyue Plaza projects for a commercial REIT (approved for review), Huaxia Poly Commercial REIT (first central enterprise commercial REIT) launched on July 15 targeting 1.797 billion yuan, and H1 commercial REIT cumulative planned fundraising exceeded 75 billion yuan.
| 城市 | 成交详情 | 金额/楼面价 | 溢价率 | 竞得方 |
|---|---|---|---|---|
| 南京建邺 | 兴隆街道NO.2026G30地块（5.44万㎡，容积率1.6） | 29.98亿元 / 34415元/㎡ | 7.07% | 招商蛇口&南京交通集团联合体 |
| 南京江北 | NO.新区2026G19地块（5.28万㎡，容积率1.8） | 10.60亿元 / 11147元/㎡ | 0%（底价） | 南京弘宁投资置业 |
| 南京江北 | NO.新区2026G20地块（1.17万㎡，容积率1.8） | 0.76亿元 / 3599元/㎡ | 0%（底价） | 南京新高市政工程 |
| 成都金牛 | 国宾片区2号地块（1.99万㎡，容积率1.5） | 4.12亿元 / 13800元/㎡ | 0%（底价） | 邦泰（成都邦昱置业） |
| 成都金牛 | 国宾片区1号地块（1.80万㎡，容积率1.5） | 3.73亿元 / 13800元/㎡ | 0%（底价） | 邦泰（成都邦昱置业） |
| 成都金牛 | 高新西区3号住宅地块（7月14日成交） | 5.29亿元 / 13100元/㎡ | — | 招商蛇口 |
| 佛山禅城 | 绿岛湖板块今年首宗商住用地（3.47万㎡，容积率2.6） | 5.43亿元 / 6012元/㎡ | — | 禅城城建（悦瀚置业） |
| 动态类型 | 主体/标的 | 详情 | 金额/规模 |
|---|---|---|---|
| AMC受让银行债权 | 中信金资江苏分公司 ← 江南农商行 | 受让96户借款人及担保人不良债权包，含主债权及担保合同项下全部权利 | 96户（具体金额未披露） |
| AMC受让银行债权 | 中信金资上海分公司 ← 中国银行上海分行 | 受让涉及上海青蓄实业、勖弩智能科技、翊霄智能科技、申茕实业等企业不良债权，含房抵贷抵押物 | 多笔（具体金额未披露） |
| 银行批量转让 | 交行广东分行 → 广西资产管理 | 转让不良债权清单中债务人享有的主债权合同项下全部权利，含大量个人信用卡不良 | 多笔（含逾1300户个人债权） |
| 消金不良转让 | 北银消金 | 2026年第4期个人不良贷款批量转让，债权金额8485.82万元，加权平均逾期990.93天 | 8485.82万元（年内累计约3.6亿） |
| 行业背景 | 银登中心（全行业） | 上半年不良贷款转让502单、未偿本息1011亿，同比+14.6%，个贷占比超80%（第28周数据延续） | 1011亿元（上半年累计） |
| 行业背景 | 商业银行 | 前5个月不良核销4868亿，上半年全行业不良处置合计超5000亿 | 超5000亿元（上半年） |
| 交易类型 | 标的/主体 | 详情 | 金额 |
|---|---|---|---|
| 整栋收购（持续发酵） | 拼多多 → 陆家嘴星展银行大厦 | 7月13日星展中国宣布启动迁址至金茂大厦；交易6月谈妥，无中介直接交易，19层/4.6万㎡，单价约7.17万元/㎡ | 约33亿元 |
| 股权收购 | 新浪微博基金 → 徐汇滨江星云1号大厦 | 2026年1月完成收购，占股约90.48%，上海国盛集团保留剩余股份；地上31层/157.5米/总建面约7.88万㎡ | 约40亿元（传） |
| 商业REITs分拆 | 新城控股 → 常州天宁吾悦+南通启东吾悦 | 拟分拆两个商业不动产项目作为底层资产发行REITs并在上交所上市，已获证监会及上交所受理；新城拟认购不少于34%发售单位 | 待定（受理中） |
| 央企商业REIT发售 | 华夏保利商业REIT（508605） | 首单获批央企商业不动产公募REITs，底层资产为广州保利中心（甲级写字楼）+佛山保利水城·时光汇（购物中心），7月15日启动发售 | 拟募约17.97亿元 |
| 机构间REIT | 义乌市场集团 | 中信证券-义乌市场集团持有型不动产资产支持专项计划（乡村振兴）7月13日获上交所受理 | 拟发行1.5亿元 |
| 海外REIT | 京东旗下资管平台 | 拟与瑞士合众集团等组财团在新加坡提交REIT上市文件，含东南亚资产 | 约10亿新加坡元（传） |
| 北京大宗市场 | CBRE世邦魏理仕统计 | 上半年257亿元同比+50%，创近五年同期新高；险资占比近20%，产业资本、自用企业三分天下 | 257亿元（H1） |
| 上海大宗市场 | 戴德梁行统计 | 上半年233亿同比+47%，自用买家成交115亿占比50%（2025年26%→50%），内资占比93% | 233亿元（H1） |
| 行业总览 | 商业不动产REITs | 上半年首批四单产品成功挂牌上市，另有20余单项目处于受理审核阶段，累计拟募资规模突破750亿元 | 750亿元+ |
| 城市梯队 | 新房成交面积 | 环比 | 同比 | 备注 |
|---|---|---|---|---|
| 一线城市 | 46万㎡ | -11.4% | +5.6% | 深圳同比+54.2%领跑一线 |
| 二线代表 | 82万㎡ | -5.4% | +5.6% | 武汉、西宁环比增超30% |
| 三四线代表 | 34万㎡ | +30.0% | +13.2% | 逆势上扬，各梯队最佳 |
| 30城合计 | 162万㎡ | -1.6% | +7.1% | 7月以来同比+1.6% |
| 城市梯队 | 二手房成交套数 | 环比 | 同比 | 备注 |
|---|---|---|---|---|
| 一线城市 | 9325套 | -4.0% | +11.6% | 北京环比+4.6%为唯一增长城市 |
| 二线代表 | 13578套 | -1.4% | -0.3% | 厦门、无锡、青岛环比增长 |
| 三四线代表 | 4397套 | -10.0% | +41.1% | 同比增幅各梯队最高 |
| 20城合计 | 27300套 | -3.8% | +8.8% | 7月以来同比+6.8% |
| 排名 | 房企 | 上半年全口径销售额 | 同比 | 权益销售额 | 权益拿地金额 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 保利发展 | 1,351亿元 | -6.96% | 1,065亿元 | 377亿元（全国第一） |
| 2 | 中海地产 | 1,343.5亿元 | +11.83% | 1,236亿元 | — |
| 3 | 华润置地 | 1,165亿元 | 正增长 | 808亿元 | — |
| 4 | 招商蛇口 | — | 正增长 | 589亿元 | — |
| 5 | 建发房产 | — | 下滑 | 489亿元 | 超100亿元 |
| 6 | 绿城中国 | — | 正增长 | — | 超100亿元 |
| 7 | 中国金茂 | 575亿元 | +7.78% | — | 超100亿元 |
| 8 | 越秀地产 | — | — | — | 新增货值前三 |
| 9 | 滨江集团 | 431.5亿元 | -18.2% | — | 92.8亿（民企第一） |
| 10 | 绿地控股 | 358.9亿元 | +7.1% | — | — |
| 房企 | 城市/地块 | 金额 | 溢价率 | 类型 |
|---|---|---|---|---|
| 招商蛇口&南京交通集团 | 南京建邺区兴隆街道NO.2026G30 | 29.98亿元 | 7.07% | 联合体拿地 |
| 招商蛇口 | 成都金牛区高新西区3号住宅地块 | 5.29亿元 | — | 独立拿地 |
| 邦泰（成都邦昱置业） | 成都金牛区国宾板块2宗连襟用地 | 7.86亿元 | 0%（底价） | 民企底价拿地 |
| 禅城城建 | 佛山绿岛湖板块商住用地 | 5.43亿元 | — | 地方国企 |
| 本周重点内容 | 发文量 |
|---|---|
| 29周300城宅地成交357万㎡/出让金159亿元（环比+37%）；30城新房162万㎡同比+7.1%；20城二手房27300套同比+8.8%；三四线新房环比+30%逆势上扬 | 5篇 |
| 国务院《扩大消费"十五五"规划》将住房消费列入大宗耐用商品消费首位；实施房屋品质提升工程建设"好房子"；支持居民自主更新和老旧房屋适老化改造 | 4篇 |
| 商业不动产REITs密集推进：新城控股分拆吾悦广场REITs获受理、华夏保利商业REIT发售（首单央企）、义乌市场集团REIT获受理；上半年累计拟募资突破750亿元 | 3篇 |
| 拼多多33亿收购陆家嘴星展银行大厦持续发酵（星展7月13日宣布迁址）；新浪微博基金40亿收购徐汇滨江星云1号大厦；京沪上半年大宗成交合计近490亿 | 3篇 |
| 保利发展上半年权益拿地377亿全国第一，一个月掷170亿拿地（深圳+杭州占九成）；邦泰集团民企拿地前三，上半年销售160.8亿跻身TOP20 | 2篇 |
| 中信金资多省分公司同步推进银行债权受让（江苏96户、上海批量转让）；交行广东向广西资管转让不良债权；北银消金年内累计转让3.6亿不良贷款 | 2篇 |
1. 国务院《扩大消费"十五五"规划》——住房消费跻身大宗消费首位（7月13日发布）
7月13日，国务院正式批复印发《扩大消费"十五五"规划》，为国内首份以"扩大消费"为核心主题的五年专项规划。规划提出到2030年社会消费品零售总额达到60万亿元左右。在商品消费扩容升级板块，明确将住房消费与汽车、家居家电统一归入大宗耐用消费品体系，且住房消费排在第一位。三大主线部署住房消费促进工作：一是优化保障性住房供给、因城施策增加改善性住房供给、规范发展住房租赁市场；二是实施房屋品质提升工程，建设安全、舒适、绿色、智慧的"好房子"，稳步推进城中村、危旧房和城镇老旧小区改造，支持居民自主更新，支持老旧房屋适老化改造和智能化升级；三是实施物业服务质量提升行动，拓展物业服务内容。规划还提出促进房地产市场持续健康发展，多渠道增加城乡居民财产性收入，支持各地因城施策调整优化房地产政策。
2. 李强总理经济形势专家和企业家座谈会（7月13日）
7月13日下午，中共中央政治局常委、国务院总理李强主持召开经济形势专家和企业家座谈会，强调加大逆周期调节力度，预研储备增量政策，在改善民生中扩大内需。住房消费作为扩大内需的重要落点之一被重点提及。会议指出要更好满足居民刚性和改善性住房需求，深化住房公积金制度改革，扩大使用范围。
3. 六部委7月楼市新政持续落地发酵（7月以来）
住建部、央行、财政部、国家金融监管总局、税务总局、自然资源部六部委7月初联手出台的"史诗级"新政本周持续落地发酵。核心框架"四取消、四降低、两加码"：取消限购/限售/行政限价/普通非普划分；降低首付比例（首套15%/二套25%）、贷款利率、存量房贷利率、公积金利率（首套2.6%）；加码3000亿保障房再贷款+卖旧买新税费减免延至2027年底。"带押过户"全国普及，去化超36月城市暂停宅地供应。本周各地细化落实政策持续推进。
4. 九部门《关于加快零售业创新发展的意见》（7月9日发布，本周发酵）
商务部等9部门发布意见，推广胖东来等零售业发展经验。零售业创新转型与商业不动产盘活密切相关，金科+家乐福"金WALK"社区商业品牌模式获得政策层面呼应。许昌市社会消费品零售总额增速已连续29个月保持河南省领先。
热点二：商业REITs密集落地——存量资产盘活进入规模化阶段。本周商业不动产REITs领域三大利好同步推进：7月13日新城控股公告拟分拆常州天宁吾悦广场和南通启东吾悦广场作为底层资产发行商业不动产REITs并已获证监会及上交所受理；7月15日华夏保利商业REIT正式启动发售，为首单获批央企商业不动产公募REITs，拟募集约17.97亿元，底层资产为广州保利中心（甲级写字楼，出租率69%）+佛山保利水城·时光汇（购物中心，出租率92.74%）；同日义乌市场集团机构间REIT获上交所受理。叠加此前成都万象城REIT（104.998亿元）上市，上半年商业不动产REITs累计拟募资规模突破750亿元，大悦城、首开股份等头部房企纷纷加速布局。"募投管退"闭环的形成，正在根本性改变投资者心态，从坐等涨价转向价值分红。
热点三：互联网巨头抄底核心商办——内资自用买家主导大宗市场。拼多多33亿元收购上海陆家嘴星展银行大厦事件本周持续发酵，7月13日星展中国正式宣布启动总部迁址至金茂大厦。同日传出新浪微博基金40亿收购徐汇滨江星云1号大厦（原游族大厦）消息。此前智谱AI 3.6亿买下中关村钻石大厦。CBRE世邦魏理仕数据显示上半年北京大宗物业成交257亿元（同比+50%），戴德梁行数据显示上海233亿元（同比+47%），两地合计近490亿元。内资自用买家强势入场：上海自用买家成交占比从26%飙升至50%，内资成交占比高达93%；北京险资占比近20%。世邦魏理仕分析师指出，"以前卖方咬死价格不放，现在定价松动了"，当前房价和租金的比值达到历史极值，底价开始出现。互联网巨头、AI独角兽和央国企趁价格便宜直接买楼，产业资本正取代财务投资者成为商办市场主力。
热点四：南京土拍41.34亿元——招商蛇口联合体29.98亿元补仓建邺。7月15日南京3宗涉宅用地出让共收金41.34亿元。其中建邺区兴隆街道NO.2026G30地块竞争最为激烈，招商蛇口与南京交通集团联合体以29.98亿元竞得，成交楼面价34415元/㎡，溢价率7.07%。该地块周边已有招商·金陵序、绿城华发金陵月华等项目，招商蛇口在此区域持续补仓。两宗江北新区地块均以底价成交。7月17日成都2宗涉宅用地由邦泰以7.86亿元底价竞得，邦泰2026年上半年权益拿地30.73亿元位列民营房企第三，销售160.8亿跻身TOP20。
2. 新房市场：同比延续正增长，三四线逆势上扬。30城新房162万㎡环比-1.6%但同比+7.1%，三四线城市环比+30.0%逆势上扬。7月以来同比+1.6%显示需求端仍有支撑，9城可售面积环比-0.1%去化持续。
3. 二手房市场：北京一枝独秀，三四线同比高增长。20城二手房27300套环比-3.8%但同比+8.8%，北京为一线唯一环比增长城市（+4.6%）。三四线同比+41.1%延续高增长，低线置换链条加速激活。
4. 土地市场：出让金回升37%，南京成本周焦点。300城宅地出让金159亿元环比+37%，南京3宗地收金41.34亿元为本周最大宗。招商蛇口联合体29.98亿元竞得建邺地块（溢价7.07%），邦泰底价拿成都国宾板块。一线城市本周无宅地成交，北京海淀四季青85.55亿地块待拍。
5. 大宗交易：互联网巨头抄底，REITs闭环形成。拼多多33亿星展银行大厦、微博基金40亿星云1号大厦，京沪上半年大宗合计近490亿。内资自用买家占比升至50%，产业资本取代财务投资者成为主力。REITs"募投管退"闭环改变投资者心态。
6. 商业REITs：密集落地进入规模化阶段。新城控股分拆吾悦广场REITs获受理、华夏保利商业REIT发售（首单央企）、义乌市场集团REIT获受理。上半年首批四单挂牌上市，20余单受理审核中，累计拟募资突破750亿元。
7. 不良资产：中信金资多省同步推进，消金出清加速。中信金资江苏、上海分公司同步受让银行债权包，交行广东向广西资管转让不良债权。北银消金年内累计转让3.6亿不良贷款。银登中心上半年不良转让1011亿（同比+14.6%），消金公司出表超500亿创历史新高，行业合规压力上升。