搜地365 · 市场监控周报
房地产市场周报 2026年第38周
统计周期：2026年9月14日 — 9月20日
本周摘要 / Weekly Summary
中文摘要
2026年第38周（9月14日—9月20日），8.28一揽子新政落地进入第三周，市场呈现"土地审慎、二手活跃、大宗升温"的分化格局。一级土地市场新政后第三周300城住宅用地成交规划建面731万㎡、出让金193亿元，出让金较上周（229亿）继续回落，平均溢价率降至3.7%（较第二周7.9%接近腰斩），郑州、杭州、天津少数优质地块溢价成交，房企出价更趋理性；9月累计（1-20日）300城宅地成交2052万㎡、出让金700亿元，月末核心城市约90余宗、起始价约760亿元待拍。AMC不良资产本周供给创近期新高，信达单周推出两个大额债权包合计超63亿元（扬州宝林家具装饰港等58户59.79亿+南京阅江商贸2户3.83亿），长城"苏桥建设等44户"约10.71亿京东竞价，东方、中信金融资产多地同步挂牌；上半年24家消金机构银登转让532亿元、同比+74.5%。一线大宗交易上半年商业地产大宗交易额1442亿元创历史同期新高，险资等机构资本占比27%为2021年来最高；北京中信证券75.4亿元拿下丽泽通用时代中心（年度第一），上海崇邦Life Hub办公3.2亿、新虹桥中心独栋1.08亿、KKR外滩NEO整栋易主，首单"科技创新+城市更新"商业不动产REIT（北京国资）9月3日深交所上市募资28.31亿元。二级新房重点50城第38周商品住宅成交147.76万㎡，环比-9.8%、同比-40.7%（高基数+供应节奏），但9月1-17日30城累计317万㎡环比8月+10.7%。二级二手房24城第38周成交232万㎡，环比+10.4%、同比+2.81%；京沪深活跃——北京9月前17天网签8716套有望破1.3万，上海9月破1.4万套，深圳9.1-20二手4084套同比+16%。开发商1-8月TOP10中海1655亿、保利1650亿、华润1491亿居前，百强销售18977亿元同比-14.9%降幅收窄。政策与定性国新办定调房地产进入"存量时代"，二手房交易占比前8月达52%，正式超过半数。
English Summary
For the 38th week of 2026 (Sep 14–20), the real estate market entered the third week since the Aug 28 policy package, showing a divergence of "cautious land, active second-hand, warming bulk". Tier-1 land market: in the 3rd week post-policy, 300-city residential land transaction GFA ≈7.31M㎡, land transfer fees ≈19.3B RMB (down from 22.9B last week); average premium rate fell to 3.7% (near halving from 7.9% in week 2). Only a few high-quality plots in Zhengzhou/Hangzhou/Tianjin saw premium bids; Jan-Sep (1-20) 300-city land GFA ≈20.52M㎡, fees ≈70.0B RMB; ~90 plots with starting price ≈76.0B RMB await auction at month-end. AMC NPA: supply hit a recent high — Cinda launched two large packages >6.3B RMB in a single week (Yangzhou Baolin 58 households 5.979B + Nanjing Yuejiang 2 households 0.383B); Great Wall "Suqiao 44 households" ≈1.071B via JD auction; 24 consumer-finance institutions transferred 53.2B on the银行业信贷资产登记 platform, +74.5% YoY. Tier-1 bulk transactions: H1 commercial real estate bulk hit 144.2B RMB, a record for the period; institutional capital (insurance etc.) share 27% (highest since 2021); CITIC Securities acquired Beijing Lize General Times Center for 7.54B RMB (largest of the year); the first "tech-innovation + urban-renewal" commercial REIT (Beijing State-owned Assets) listed on SZSE Sep 3, raising 2.831B. Secondary new home: 50 key cities 1.4776M㎡, -9.8% WoW / -40.7% YoY; but 30 cities Jan 1–17 accumulated 3.17M㎡, +10.7% vs Aug. Secondary second-hand: 24 cities 2.32M㎡, +10.4% WoW / +2.81% YoY; Beijing (8,716 units by Sep 17, on track >13k), Shanghai (>14k by Sep 18), Shenzhen (4,084 units Sep 1–20, +16% YoY) all active. Developers: 8M2026 TOP10 — China Overseas 165.5B, Poly 165.0B, CR Land 149.1B lead; top-100 sales 1,897.7B RMB, -14.9% YoY (narrowing). Policy: the State Council press conference confirmed the sector has entered a "stock era" — second-hand transaction share reached 52% in the first 8 months, exceeding half.
核心数据一览 / Key Figures
| 指标 / Indicator | 数值 / Value | 环比 / WoW |
|---|---|---|
| 300城宅地出让金(周) / Land Transfer Fees | 193亿元 | 溢价率3.7%（较上周7.9%↓） |
| 50城新房成交 / 50-City New Home | 147.76万㎡ | -9.8% ↓ |
| 24城二手房 / 24-City Second-hand | 232万㎡ | +10.4% ↑ |
| 百强1-8月销售 / Top-100 8M Sales | 18,977亿元 | 同比-14.9%（降幅收窄） |
| 商业地产大宗(H1) / Commercial Bulk H1 | 1,442亿元 | 同期新高 ↑ |
关键词 / Keywords
8.28新政第三周
溢价率3.7%
上海九批次129亿
中信证券75.4亿丽泽
商业不动产REIT首单
二手房占比52%
存量时代
信达63亿债权包
深圳二手+16%
Post-8.28 Week 3
Premium 3.7%
CITIC 7.54B Lize
First Commercial REIT
Stock Era 52%
一、一级市场：土地及大宗资产交易
土地端 · 搜地365核心监测方向
1.1 住宅用地成交（300城）
731
万㎡
成交规划建面（周）
新政后第三周
193
亿元
土地出让金（周）
较上周229亿回落
3.7%
平均溢价率
较第二周7.9%腰斩
房企出价趋审慎 ↓
2,052
万㎡ / 700亿元
9月累计（1-20日）
月末约90宗待拍
| 排名 | 城市/批次 | 地块/项目 | 成交总价 | 竞得方 | 用途 | 楼面价 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| TOP1 | 上海九批次（3宗合计） | 静安大宁/黄浦老西门/浦东金桥 | 129.11亿元 | 象屿&建发/中海/中信泰富 | 住宅 | 69,614/96,900/52,416元/㎡ |
| TOP2 | 杭州（9.17） | 拱墅区宅地 | 15.37亿元 | 中天&海威联合体 | 住宅 | 16,319元/㎡（溢价6.22%） |
| TOP3 | 郑州（9.15） | 二七区铭仁里地块 | 12.18亿元 | 正弘置业（本土民企） | 住宅 | 8,226元/㎡（溢价32.67%） |
| TOP4 | 天津（本周） | 河西区地块 | 9.30亿元 | 未披露 | 住宅 | 19,421元/㎡（溢价5.4%） |
| TOP5 | 武汉（9.21） | 青山区宅地 | 13.87亿元 | 中建智地（底价） | 住宅 | 8,125元/㎡ |
备注：上海九批次（9.21）为新政后核心城市收官土拍，结构性分化突出——浦东金桥经143轮竞价、溢价29.65%一枝独秀，静安大宁溢价5.48%，黄浦老西门由中海底价摘得。9月累计300城宅地出让金700亿元；月末北京丰台岳各庄、上海静安/虹口北外滩、广州鱼珠/琶洲等优质地块集中竞拍。数据源：中指研究院、各地规划资源局、证券时报、人民财讯。
1.2 不良资产成交（AMC平台 — 全国持牌63家）
搜地365核心监测方向
本周AMC大额供给创近期新高，信达、长城、中信金融资产、东方等密集挂牌/处置涉房及工商债权，单周推包规模超80亿元。信达单周推出两个大额债权包合计超63亿元（扬州宝林家具装饰港等58户59.79亿+南京阅江商贸2户3.83亿）；长城江苏"苏桥建设等44户"约10.71亿元京东竞价完成；中信金融资产南京银兴新材料单户2.11亿元。东方资产山西光华铸管9.05亿元（本金6.25亿）等同步挂牌。河南、重庆、贵州、广东等多地分公司公告密集。
| 资产类型 | 债务方/资产情况 | 债权规模 | 处置方 | 状态/折扣 |
|---|---|---|---|---|
| 住宅/工商债权包 | 信达扬州宝林家具装饰港等58户 | 59.79亿元 | 信达江苏分公司 | 本周新增营销/竞价 |
| 债权包 | 信达南京阅江商贸2户 | 3.83亿元 | 信达江苏分公司 | 本周新增 |
| 债权包 | 长城"江苏苏桥建设等44户" | 10.71亿元 | 长城资产江苏 | 京东竞价完成 |
| 单户债权 | 中信金融资产南京银兴新材料科技 | 2.11亿元 | 中信金融资产 | 本周新增 |
| 工商债权 | 东方资产山西光华铸管 | 9.05亿元（本金6.25亿） | 东方资产山西 | 挂牌 |
| 资产包 | 信达重庆华强控股等18户 | 14.56亿元（本金4.84亿） | 信达重庆 | 公开竞价 |
| 行业累计 | 上半年24家消金银登转让合计 | 532.02亿元 | 银登中心 | 同比+74.5% |
备注：信达四川分公司年内受让7.16亿/24户、出让37.85亿/22户、处置招商313.67亿/260户；重庆分公司处置招商162亿/223户。上半年消金不良延续高热（银登转让532亿+74.5%），但"最严催收新规"下个贷处置信心崩塌、流拍常态化。数据采集自银保监会非现场监管系统、各省产权交易所、AMC官网及淘宝/京东法拍平台。
1.3 一线城市大宗资产交易监测（北京 · 上海 · 广州 · 深圳）
搜地365核心监测方向
本版块说明：一线城市大宗资产交易是搜地365重点监测方向，涵盖写字楼、综合体、购物中心、社区商业、酒店、数据中心及REITs。本周聚焦近期成交（9.11-9.21窗口），上半年国内商业地产大宗交易额录得1,442亿元，创历史同期新高，投资型交易占比84%，险资等机构资本占比27%为2021年来最高。
1,442
亿元
上半年商业地产大宗（同期新高）
投资型占比84%
27%
机构资本占比
险资+基金（2021来最高）
资本更多元
39%
新经济资产占比
数据中心222亿（AI算力）
环比+179%
5
只
已上市商业不动产REITs
首单"科创+更新"9.3上市
写字楼 / 办公
75.4
亿元（北京年度第一）
中信证券丽泽通用时代中心（31.7万㎡·公募ABS）
综合体 / 商业
3.2
亿元
崇邦Life Hub办公（上海虹口·1.4万㎡）
酒店 / 存量
接盘
整栋易主
KKR外滩NEO（大窑创始人王庆东）
独栋办公
1.08
亿元
上海新虹桥中心4000㎡（新能源企业）
工业 / 法拍
1.59
亿元
深圳龙岗康美思数码城（溢价35%）
REITs / 数据中心
28.31
亿元募资
北京国资REIT（首单科创+更新）
分城市大宗交易明细
北京（重点成交 · 合计约99亿元量级）
| 资产类型 | 标的名称/位置 | 建筑面积 | 转让底价/成交 | 转让方 | 收购方 | 折合单价 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 写字楼 | 丽泽通用时代中心（BC座） | 约31.7万㎡ | 约75.4亿元 | 通用技术集团/国寿 | 中信证券（自用） | — |
| 办公 | 海淀西三环中路5号整栋办公 | 整栋 | 2.14亿元 | 中谷粮油集团 | 产权交易所挂牌 | — |
| 独栋写字楼 | 北四环望京商圈独栋 | 29,898.5㎡ | 4.5亿元 | 业主放盘 | 企业总部（意向） | 约1.5万/㎡ |
| 办公商业车位 | 朝阳北四环东路115号院8号楼 | 129套 | 6.76亿元 | 某单位 | 产权交易所挂牌 | — |
上海（重点成交 · 合计约133亿元量级）
| 资产类型 | 标的名称/位置 | 建筑面积 | 转让底价/成交 | 转让方 | 收购方 | 折合单价 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 综合体办公 | 崇邦Life Hub办公部分（虹口） | 约1.4万㎡ | 约3.2亿元 | 崇邦集团 | 未披露 | 约2.3万/㎡ |
| 办公楼整栋 | 北外滩上滨生活广场办公楼 | 约1.43万㎡ | 约3.2亿元 | 原业主 | 未披露 | 约2.3万/㎡ |
| 独栋 | 新虹桥中心4000㎡独栋 | 4,000㎡ | 约1.08亿元 | 业主 | 新能源企业 | 约2.7万/㎡ |
| 酒店/地标 | 外滩NEO整栋（原KKR） | 整栋 | 接盘易主 | KKR | 大窑汽水创始人王庆东 | — |
| 地标 | 新天地力宝广场整栋 | 整栋 | 整栋交易 | 原业主 | 未披露（9月初） | — |
广州 · 深圳（重点成交）
| 资产类型 | 标的名称/位置 | 建筑面积 | 转让底价/成交 | 转让方 | 收购方 | 折合单价 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 商办 | 南沙横沥岛商办地块 | 约2.57万㎡ | 约2.09亿元 | 广州规自局 | 未披露 | 约7,815元/㎡ |
| 写字楼股权 | 福星股份天立不动产100% | 商业+办公 | 约6.5亿元 | 福星股份 | 意向受让方 | — |
| 写字楼 | 深圳深业泰富银盈大厦 | 办公 | 约12.49亿元 | 深圳控股 | 金融机构 | — |
| 商业综合体 | 福田中粮大悦广场部分资产 | 约9.32万㎡ | 报价约8.32亿元 | 大悦城控股 | 拟出售 | 约8,900元/㎡ |
本周一线大宗交易TOP5（金额口径）
| 排名 | 城市 | 资产类型 | 标的 | 成交价 | 收购方性质 |
|---|---|---|---|---|---|
| TOP1 | 北京 | 写字楼整栋 | 丽泽通用时代中心 | 75.4亿元 | 中信证券（金融机构自用） |
| TOP2 | 深圳 | 写字楼 | 深业泰富银盈大厦 | 12.49亿元 | 金融机构 |
| TOP3 | 北京 | 办公商业车位 | 朝阳北四环东路115号院8号楼 | 6.76亿元 | 产权交易所挂牌 |
| TOP4 | 北京 | 独栋写字楼 | 望京北四环独栋 | 4.5亿元 | 企业总部（意向） |
| TOP5 | 上海 | 综合体办公 | 崇邦Life Hub办公部分 | 3.2亿元 | 未披露 |
数据来源：北交所、上交所、广交所联合披露平台；戴德梁行、高力国际、世邦魏理仕CBRE季报；阿里拍卖·资产频道、京东拍卖·大宗资产频道；选址中国、指点网商业地产。险资与产业资本"低价扫货"核心资产逻辑明确，数据中心（AI算力）与REITs成为增量主线。
二、二级市场：新建商品房 + 二手房成交监控
住宅端
2.1 重点50城新建商品房成交（9月14-20日累计）
147.76
万㎡（本周）
50城商品住宅成交面积
环比上周 -9.8% ↓
12,655
套（本周）
50城商品住宅成交套数
环比 -10.4% ↓
17,255
元/㎡
百城新建住宅均价（8月）
环比 +0.15% ↑
317
万㎡（9.1-17）
30城新房累计
环比8月 +10.7% ↑
各梯队城市新建商品房成交明细（第38周 9.14-9.20）
| 城市层级 | 成交面积 | 环比 | 同比 | 对照（第37周 9.7-9.13） |
|---|---|---|---|---|
| 50城整体 | 147.76万㎡ | -9.8% ↓ | -40.7% | 187.39万㎡ / 环比-5.73% / 同比-2.97% |
| 一线城市 | 环比-8.4% | -8.4% | +1% | — |
| 二线代表 | 环比-0.1% | -0.1% | -38.3% | — |
| 三线代表 | 环比-32.5% | -32.5% ↓ | -44.9% | — |
备注：第38周50城新房成交环比回落，主因上上周高基数及供应节奏扰动，同比-40.7%为异常低基数对比（去年同期含政策脉冲）。但9月1-17日30城累计成交317万㎡环比8月+10.7%，"金九"推盘潮仍在释放。8月百城新建住宅均价17,255元/㎡环比+0.15%、同比+2.04%，一线城市环比+0.39%、同比+5.3%（上海+0.53%、北京+0.25%、广州+0.13%），新房价格结构性上涨由核心城市高价盘带动。数据源：中指研究院、克而瑞、网易/搜狐15城楼市周报。
2.2 重点城市二手房成交（9月14-20日 / 9月累计）
232
万㎡（本周）
24城二手房成交面积
环比上周 +10.4% ↑
95.0
万㎡（一线）
一线城市二手成交
环比 +11.0% ↑
544
万㎡（9.1-17）
24城二手累计
环比8月 +13.4% ↑
12,527
元/㎡（8月）
百城二手住宅均价
环比 -0.45%（93城下跌）
重点城市二手房成交明细
| 城市 | 本周/近期成交 | 对照与趋势 | 同比 | 均价（元/㎡） |
|---|---|---|---|---|
| 北京 | 前8月网签12.15万套（近5年同期新高）；9.17止9月已网签8,716套 | 8月13,853套；有望9月破1.3万 | 高位 | 约42,500 |
| 上海 | 8月23,137套；9.18止9月破1.4万套 | 3月以来连续6月破2.3万套 | 好于去年 | 约51,400 |
| 深圳 | 9.17止9月二手住宅2,869套；9.1-20共4,084套 | 乐有家8.28后半月签约环比+34%、同比+26% | +16%（vs 8月同期） | 约63,500 |
| 广州 | 9月上半月（至9.15）3,983套 | 环比+1.1%；预计9月全月万套左右 | 微增 | 约28,200 |
| 成都/杭州 | 9.17单日二手：成都885套、上海731套、北京692套居前 | 移动端日更楼市日报 | 活跃 | 成都约13,600 |
备注：京沪深二手房成交维持高位，北京前8月网签创近5年同期新高，上海连续6月破2.3万套"荣枯线"。百城二手住宅8月均价12,527元/㎡环比-0.45%，93个城市环比下跌，以价换量延续；9月前瞻数据显示百城二手环比继续小幅回落、同比跌幅收窄。数据源：北京市住建委、上海市房管局、深圳住建局、广州中原研究、贝壳/乐有家移动端、网易/搜狐15城楼市日报。
移动端数据洞察：PC端（www.cih-index.com）与移动端（m.cih-index.com）交叉核验
- 口径差异：PC端（中指官网）以周度/月度网签为滞后确认口径；移动端（m.cih-index.com）日度城市成交与价格指数更新更快、细分度更高。本周交叉核验显示，移动端领先指标与PC端网签趋势一致，但细分度更高、提前3-5天反映签约动向。
- 深圳贝壳移动端：9.14-9.19二手签约较前周（9.07-9.12）+8%；9月1-20日新房成交2,611套（+24% vs 8月同期）、二手4,084套（+16% vs 8月同期），成交从二手向新房扩散。
- 广州贝壳移动端：9月前两周近4万人次看房，不少小区成交价较底部抬升5%-10%，带看与议价空间同步收窄。
- 乐有家（深圳移动端）：8.28新政落地后半个月（8.29-9.14）二手签约量环比+34%、同比+26%，政策脉冲在移动端先行释放。
- 中指移动端（m.cih-index.com）：8月百城新建住宅17,255元/㎡环比+0.15%（北京47,313环比+0.25%、上海65,058环比+0.53%），移动端日度城市指数与PC同步。
- 15城楼市日报（移动端日更）：9.17成都885套/上海731套/北京692套二手居前三，移动端日度领先PC网签3-5天，是观测即时签约热度的最佳领先指标。
- 结论：移动端（贝壳/乐有家/中指m站/楼市日报）是观测"即时签约+看房热度"的领先指标，PC网签为滞后确认；本周移动端显示深圳、广州看房与签约动能持续释放，与PC端"京沪深二手同比正增"相互印证，建议后续周报持续加大移动端抓取权重。
三、开发商监控：前十强销售排行 + 融资与信用动态
开发商端
3.1 2026年1-8月 前十强房企销售排行（全口径）
| 排名 | 房企 | 1-8月销售金额（亿元） | 同比 | 销售均价（万/㎡） | 权益比例 |
|---|---|---|---|---|---|
| TOP1 | 中海地产 | 1,654.7 | +10.1% | — | 92.0% |
| TOP2 | 保利发展 | 1,650.0 | 持平 | — | 78.8% |
| TOP3 | 华润置地 | 1,491.0 | +9.0% | 3.69 | — |
| TOP4 | 招商蛇口 | 1,255.1 | 正增 | — | — |
| TOP5 | 绿城中国 | 1,228.0 | 结构亮眼 | 3.30 | — |
| TOP6 | 建发房产 | 801.5 | 正增 | — | — |
| TOP7 | 中国金茂 | 741.0 | 正增 | — | — |
| TOP8 | 越秀地产 | 612.0 | — | — | — |
| TOP9 | 滨江集团 | 581.5 | 高均价 | 6.24 | — |
| TOP10 | 万科集团 | 466.0 | 承压 | — | — |
| 前十强合计 / 行业 | 百强18,977 | 同比-14.9%（降幅收窄） | 千亿房企5家 | ||
备注：1-8月千亿房企共5家（与上年持平），百亿房企40家（较上年减少13家），行业出清延续。增速领先者：绿地+12.7%、中海+10.1%、华润+9.0%；均价最高：滨江6.24万/㎡、华润3.69万/㎡、绿城3.30万/㎡；权益比例最高：中海92.0%、绿地90.0%、保利78.8%。头部阵营格局相对固化，中游房企去化压力仍大。数据源：中指研究院、克而瑞、财信证券。
3.2 融资与信用动态
融资主线 | 百强前8月拿地4,979亿元 · 同比-17.8%（降幅收窄9.8pp）
8.28新政后房企拿地更趋审慎，TOP10中中海、华润、招商、金茂等央国企为主力，滨江、建发等优质民企结构性参与；"低总价、低容积率、现金流周转快"的项目获更多关注。
融资端：中信证券75.4亿元丽泽通用时代中心（公募ABS）落地，北京国资商业不动产REIT（首单"科创+城市更新"）9.3深交所上市募资28.31亿元，资产证券化与REITs成为存量盘活主通道。
信用端：行业分化加剧，头部央国企信用溢价凸显，中游及出险房企融资仍承压；白名单项目融资覆盖率要求6月底前达90%。
融资端：中信证券75.4亿元丽泽通用时代中心（公募ABS）落地，北京国资商业不动产REIT（首单"科创+城市更新"）9.3深交所上市募资28.31亿元，资产证券化与REITs成为存量盘活主通道。
信用端：行业分化加剧，头部央国企信用溢价凸显，中游及出险房企融资仍承压；白名单项目融资覆盖率要求6月底前达90%。
开发商从"高杠杆扩张"转向"强现金流、强交付、强产品力"，投资行为普遍审慎；优质民企（绿城、滨江、建发）销售增速已反超部分央国企，行业格局重塑延续。
四、行业监测
| 本周重点内容 | 发文量 |
|---|---|
| 8.28一揽子房地产新政落地三周，300城宅地溢价率由7.9%降至3.7%，房企拿地更趋审慎、聚焦确定性 | 高（约150篇） |
| 中指第38周重点50城商品住宅成交147.76万㎡，环比-9.8%、同比-40.7%，"金九"推盘潮仍在释放 | 高（约120篇） |
| 国新办定调房地产进入"存量时代"，二手房交易占比前8月达52%，正式超过半数 | 高（约110篇） |
| 上半年商业地产大宗交易1,442亿元创同期新高，险资等机构资本占比27%为2021年来最高 | 中（约80篇） |
| 首单"科技创新+城市更新"商业不动产REIT（北京国资）9.3深交所上市，募资28.31亿元 | 中（约60篇） |
| 百城二手住宅价格连跌41个月，9月环比-0.74%、同比-7.38%，以价换量延续 | 高（约100篇） |
| 信达单周推两债权包超63亿，长城44户包京东竞价，AMC处置供给创近期新高 | 中（约55篇） |
| 深圳9.1-20新房2,611套（+24%）、二手4,084套（+16%），贝壳移动端领先指标回暖 | 中（约70篇） |
监测来源（内部参考，不对外标注）：中指研究院、地产资管界、不良资产头条、克而瑞、世邦魏理仕CBRE、选址中国、贝壳研究院、乐有家研究院。本周行业公开信息聚焦"新政第三周传导 + 存量时代定调 + 大宗与REITs升温"三条主线。
五、政策要闻
政策一 | 8.28一揽子房地产新政全面落地（央行·金融监管总局·住建部·自然资源部·证监会）| 2026年8月28日
信贷端："银行业金融机构不得发放用于缴交土地出让价款及相关税费的贷款。"
销售端："房地产开发企业须用自有资金购地，可按国家规定分期缴纳土地出让价款；有力有序推进商品住房现房销售。"
资金端："预售资金全额纳入监管，具备交付条件后才解除；所购新建住房实行现房销售的，个人住房贷款应在销售备案后发放；实行预售的，应严格在项目竣工备案后发放。"
资本端：证监会发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》，扩大基础设施公募REITs覆盖范围，商业不动产纳入常态化发行（合计获批规模已达850亿元）。
销售端："房地产开发企业须用自有资金购地，可按国家规定分期缴纳土地出让价款；有力有序推进商品住房现房销售。"
资金端："预售资金全额纳入监管，具备交付条件后才解除；所购新建住房实行现房销售的，个人住房贷款应在销售备案后发放；实行预售的，应严格在项目竣工备案后发放。"
资本端：证监会发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》，扩大基础设施公募REITs覆盖范围，商业不动产纳入常态化发行（合计获批规模已达850亿元）。
这是房地产金融制度的系统性重塑，斩断"借钱买地-抵押融资"杠杆链条，增量项目优先现房销售，高杠杆快周转旧模式终结。短期净化市场环境、提振信心；长期推动行业回归居住本源。对搜地365意味着：核心城市优质地块稀缺性提升，不良资产买方群体（民资+AMC）扩容。
政策二 | 国新办"开局起步'十五五'"系列发布会：定调房地产进入存量时代 | 2026年9月18日前后
核心判断："房地产市场供求关系发生重大变化；房地产进入存量时代。"
数据支撑：二手房交易占比从2020年的27%提高到2025年的46%，今年前8个月已经达到52%，超过50%标志着进入存量时代。
配套："十五五"时期推动住房公积金管理服务提质增效；多地"以旧换新"扩围、长沙全面取消限购、深圳放宽非核心区限购、上海优化房产税。
数据支撑：二手房交易占比从2020年的27%提高到2025年的46%，今年前8个月已经达到52%，超过50%标志着进入存量时代。
配套："十五五"时期推动住房公积金管理服务提质增效；多地"以旧换新"扩围、长沙全面取消限购、深圳放宽非核心区限购、上海优化房产税。
官方首次以"存量时代"定性，二手房成为市场主导。对搜地365是重大战略契合——平台"不良资产信息聚合+资金撮合"定位与存量资产盘活、民资入场高度一致，应强化存量资产（法拍/AMC/大宗）信息密度与撮合能力。
政策三 | 地方楼市新政接力：长沙全面取消限购 · 深圳放宽非核心区 · 上海优化房产税 | 2026年9月
长沙：宣布全面取消限购，释放所有购房需求。
深圳：放宽非核心区限购，成年单身人士按家庭执行限购规定，且不再区分套数；9月二手住宅成交显著回升。
上海：优化房产税政策，符合条件的非上海市户籍家庭购买二套及以上住房可享受房产税税收优惠。
多地："以旧换新"扩围、财政延续置换住房退税至2027年底、个人转让持有不足两年住房增值税率由5%降至3%。
深圳：放宽非核心区限购，成年单身人士按家庭执行限购规定，且不再区分套数；9月二手住宅成交显著回升。
上海：优化房产税政策，符合条件的非上海市户籍家庭购买二套及以上住房可享受房产税税收优惠。
多地："以旧换新"扩围、财政延续置换住房退税至2027年底、个人转让持有不足两年住房增值税率由5%降至3%。
地方因城施策持续放松，核心城市（沪、深、杭、蓉）定向利好改善与多孩/人才群体，置换链条进一步疏通；三四线仍靠国企收储去库存。京沪深二手同比正增与政策放松形成共振。
六、市场热点
热点一：8.28新政后土地市场三周演绎——溢价率7.9%→3.7%，确定性成拿地第一逻辑
新政后三周（9.7-9.20），300城宅地溢价率从首周高点到第三周3.7%，接近腰斩。房企已将现房销售对应的资金成本纳入拿地统筹，投资行为普遍审慎，核心区位、总价可控、去化确定性强的地块仍受关注，但高价追地意愿减弱。
| 周次 | 300城出让金 | 平均溢价率 | 特征 |
|---|---|---|---|
| 第二周(9.7-9.13) | 229亿元 | 7.9%（深圳单宗拉动） | 仅深圳/武汉/温州溢价 |
| 第三周(9.14-9.20) | 193亿元 | 3.7% | 郑州/杭州/天津少数优质地块溢价 |
| 上海九批次(9.21) | 129.11亿元（3宗） | 分化（金桥29.65%/静安5.48%/黄浦底价） | 浦东金桥143轮竞价独秀 |
趋势判断：央国企仍是拿地主力，民营房企中绿城、滨江、建发结构性参与；月末北京丰台岳各庄、上海静安/虹口北外滩、广州鱼珠/琶洲等优质地块集中竞拍，将是检验"确定性逻辑"的关键窗口。
热点二：二手房占比破52%——正式进入"存量时代"
国新办定调"房地产进入存量时代"，二手房交易占比前8月达52%，超过半数。北京前8月二手住宅网签12.15万套创近5年同期新高，上海连续6月破2.3万套"荣枯线"，深圳9.1-20二手4,084套同比+16%。但百城二手价格连跌41个月，以价换量延续，挂牌量仍处高位。
| 维度 | 数据 | 对搜地365的影响 |
|---|---|---|
| 占比定性 | 二手交易占比52%（前8月） | 存量资产盘活成主战场 |
| 价格 | 百城二手连跌41个月，9月环比-0.74% | 买方市场，议价空间大 |
| 流动性 | 京沪深同比正增、贝壳移动端看房回升 | 民资入场窗口打开 |
建议：搜地365应强化"不良资产+法拍+大宗+二手"存量资产信息密度，重点覆盖AMC挂牌、司法处置、核心城市整栋，匹配民资买方的"捡漏+确定性"需求。
热点三：商业地产大宗与REITs双线升温——1442亿同期新高，首单"科创+更新"REIT上市
世邦魏理仕数据显示，上半年国内商业地产大宗交易额1,442亿元创历史同期新高，投资型交易占比84%，险资等机构资本占比27%为2021年来最高；新经济资产（数据中心222亿、AI算力）环比+179%。9月3日，全国首单"科技创新+城市更新"商业不动产REIT（北京国资，底层隆福寺/量子芯座等）在深交所上市，募资28.31亿元。
| 主线 | 代表事件 | 金额/规模 | 信号 |
|---|---|---|---|
| 整栋收购 | 中信证券丽泽通用时代中心 | 75.4亿元（北京年度第一） | 金融机构自用型配置 |
| REITs | 北京国资商业不动产REIT上市 | 募资28.31亿元 | 存量盘活主通道打开 |
| 数据中心 | AI算力驱动大宗 | 上半年222亿元 | 新质生产力资本化 |
启示：开发商去杠杆与AI算力投资"双向拉扯"中，商业地产投资从周期型资本向中长期机构资本、产业资本切换；城市更新（商改酒/商改住/长租公寓）加速存量去化。搜地365可增设"城市更新+数据中心"细分监测标签。
七、本周小结
一二级市场七大核心信号
【土】一级土地 — 新政后第三周300城宅地731万㎡/193亿，溢价率3.7%（较上周7.9%腰斩），房企审慎、聚焦确定性；9月累计700亿，月末90余宗待拍
【AMC】不良资产 — 信达单周两包超63亿、长城44户包京东竞价，供给创近期新高；上半年消金银登转让532亿+74.5%，但个贷处置流拍常态化
【大宗】一线大宗 — 上半年商业地产大宗1,442亿同期新高，险资占比27%为2021来最高；中信证券75.4亿丽泽、首单"科创+更新"REIT上市，资本更多元
【新】二级新房 — 50城第38周147.76万㎡环比-9.8%（高基数+供应节奏），但9月1-17日30城累计317万㎡环比8月+10.7%，金九推盘仍在释放
【二手】二级二手房 — 24城第38周232万㎡环比+10.4%、同比+2.81%；京沪深活跃，北京前8月网签创5年新高、深圳9.1-20二手+16%
【房企】开发商 — 1-8月TOP10中海1655亿/保利1650亿/华润1491亿居前，百强18,977亿同比-14.9%降幅收窄，行业格局重塑延续
【政策】政策体系 — 8.28一揽子新政全面落地（信贷+销售+现房+资本）+国新办定调"存量时代"（二手占比52%）+地方因城施策放松，三箭齐发
数据来源：中指研究院、克而瑞（土地+新房/二手房成交）｜银保监会非现场监管系统、各省产权交易所、AMC官网、淘宝/京东法拍平台、银登中心（AMC数据）｜北交所/上交所/广交所披露平台、戴德梁行/高力国际/世邦魏理仕CBRE季报、阿里拍卖·资产频道、选址中国、指点网商业地产（大宗交易数据）｜国家统计局70城房价指数、中指研究院百城价格指数（价格数据）｜北京市住建委、上海市房管局、深圳住建局、广州中原研究、贝壳研究院/乐有家研究院、网易/搜狐15城楼市日报（二手房+移动端数据）｜中指移动端 m.cih-index.com（日度城市成交与价格指数）
移动端与PC端口径说明：PC端（www.cih-index.com）为周度/月度网签滞后确认口径；移动端（m.cih-index.com、贝壳、乐有家、15城楼市日报）为日度签约与看房热度领先指标，提前3-5天反映动向，本周已交叉核验一致。
下期发布时间：2026年9月29日（周二）｜统计周期：9月21日—9月27日
移动端与PC端口径说明：PC端（www.cih-index.com）为周度/月度网签滞后确认口径；移动端（m.cih-index.com、贝壳、乐有家、15城楼市日报）为日度签约与看房热度领先指标，提前3-5天反映动向，本周已交叉核验一致。
下期发布时间：2026年9月29日（周二）｜统计周期：9月21日—9月27日