📋 摘要 Abstract
中文摘要：2026年5月15日，全联房地产商会特殊资产中心在远洋集团北京总部揭牌成立。四大AMC、60余家金融机构共同见证。一个自身负债1490亿元、逾期158亿元、账面现金仅60亿元的出险房企，凭什么牵头做行业性的不良资产处置平台？本文深度拆解远洋"以债还债"的商业闭环——通过债务重组获取账面收益、以资产抵债转移风险、以代建运营赚取"手艺费"，揭示这条"久病成医"转型路径的底层逻辑、现实挑战与行业启示。
English Abstract：On May 15, 2026, the Special Assets Center of the China Real Estate Chamber of Commerce was inaugurated at Sino-Ocean Group's Beijing headquarters, with all four major AMCs and 60+ financial institutions present. How can a distressed developer with RMB 149 billion in liabilities, RMB 15.8 billion in overdue debt, and only RMB 6 billion cash lead an industry-wide NPA disposal platform? This analysis deconstructs Sino-Ocean's "debt-for-debt" business loop—booking gains through debt restructuring, transferring risk via asset-for-debt swaps, and earning "craftsmanship fees" through management contracting—revealing the underlying logic, challenges, and industry implications of this "physician-heal-thyself" transformation path.
远洋不是在经营，而是在用债务重组换时间。
牵头成立特殊资产中心，本质是"用别人的不良资产，弥补自身经营缺口"——赢了，从开发商变成资产运营商；输了，自己沦为被盘活的标的。
一、事件还原：一个"病人"牵头办"医院"
2026年5月15日，全联房地产商会特殊资产中心在远洋集团北京总部正式揭牌成立。发起方为三方：全联房地产商会、远洋集团、盛世神州基金。
到场核心机构（60余家）
| 类别 | 机构名称 | 角色定位 |
|---|---|---|
| 四大AMC | 信达资产、长城资产、东方资产、中信金融资产（原华融） | 资金方——以4-5折收购不良债权 |
| 信托 | 中信信托 | 资产结构化、收益权信托设计 |
| 险资 | 中保登、中保投 | 长期低成本资金提供方 |
| 券商 | 中金公司 | 财务顾问、资本市场通道 |
| 房企 | 中国金茂、新城控股、旭辉集团、金科地产、阳光城集团、海义集团、润实置业 | 潜在资产供给方/合作方 |
| 专业机构 | 华信清算 | 破产清算、司法重整执行 |
| 发起方 | 全联房地产商会、远洋集团、盛世神州基金 | 平台运营方——资产估值、债务梳理、代建运营 |
🔍 画面感十足的一幕
想象一下这个场景：一个负债1490亿、逾期158亿、账上只剩60亿现金的"病人"，在自己总部办了一场"医院"的揭牌仪式。
台下坐着的，是四大AMC（它们手里捏着远洋的不少烂账）、信托公司、险资、券商——有些是来"看好戏"的，有些是真的想找个靠谱的"资产医生"来消化自己手里的毒资产。
但不管动机如何，60多家机构愿意到场站台，本身就说明一件事：市场急需一个打通"资产—资金—运营"的专业平台。
二、远洋的"账本"：远比你想的严峻
远洋集团2025年核心财务数据
| 指标 | 2025年数据 | 同比变化 | 解读 |
|---|---|---|---|
| 营业总收入 | 148.37亿元 | -37.24% | 仅为2021年巅峰期的23% |
| 毛利率 | -71.3% | 严重恶化 | 每卖一平米亏损近七成 |
| 毛利润 | -105.83亿元 | — | 主业完全丧失造血能力 |
| 归母净利润 | 67.56亿元 | 扭亏为盈 | ⚠️ 全靠债务重组收益 |
| 债务重组收益 | 468.72亿元 | — | 一次性非经常性损益 |
| 主业实际亏损 | 超400亿元 | — | 剔除重组收益后的真实亏空 |
| 合同销售额 | 263.1亿元 | -25% | 房子卖不动，卖一套亏一套 |
| 总负债 | 1490.76亿元 | — | 贷款总额508.52亿元 |
| 待盘活存量资产 | 800-1000亿元 | — | 已落成待售+发展中+投资物业 |
⚠️ 核心矛盾：67亿利润背后的真相
远洋2025年归母净利润67.56亿元，看起来"扭亏为盈"。但真相是：
468.72亿元的债务重组收益，硬生生撑起了67亿元的净利润。
主业实际亏损超过400亿元，纹丝不动地摆在台面上。
简单说：远洋不是在"赚钱"，而是在"换时间"。用债务重组的账面收益，换取继续经营的空间。
三、深度拆解："以债还债"的商业模式全路径
远洋的"以债还债"并非简单粗暴的借新还旧，而是一套精心设计的多工具组合拳。以下是其境内180.5亿元债务重组方案的完整拆解：
180.5亿债权
现金回购
2折 | 8亿现金
股票收益权
28亿股增发
资产抵债
住宅30%+商业100%
长期展期
至2035年
境内债务重组方案详解（总规模180.5亿元）
| 清偿选项 | 覆盖规模 | 核心条款 | 债权人视角 |
|---|---|---|---|
| ① 现金回购 | 约40亿元 (22%) | 按面值20%回购 最多投入8亿元现金 | 欠100还20，及时止损 |
| ② 股票收益权 | 弹性 (增发28亿股) | 转股价为前20日均价5倍 需股价大涨才能获利 | 高风险高回报，赌远洋翻身 |
| ③ 资产抵债-住宅 | 约30亿元 (17%) | 京津冀/大湾区住宅收益权 面值30%转信托份额 4年内逐步兑付 | 以未来销售回款偿还 |
| ③ 资产抵债-商业 | 约40亿元 (22%) | 北京商业项目收益权 面值100%全额转信托 9年内分年获取收益 | 等商业租金，期限超长 |
| ④ 长期展期 | 约70.5亿元 (39%) | 到期延至2035年 利率降至年1% 第5年半起分期还本 | 再等10年，先拿到利息 |
🔑 "以债还债"的底层逻辑
远洋的"以债还债"本质上有三层含义：
第一层：以"重组收益"还"亏损缺口"。通过债务重组，将部分债务豁免转化为账面收益（468.72亿元），抵消主业经营亏损（超400亿元），实现"账面扭亏"，维持上市地位和融资资格。
第二层：以"实物资产"还"现金债务"。用住宅项目和商业物业的收益权，通过信托结构置换债权人手中的现金债权。本质是将"立刻要还的钱"变成"未来可能赚到的钱"。债权人别无选择——因为逼企业破产清算，回收率可能更低。
第三层：以"运营能力"还"历史欠账"。这是特殊资产中心的核心逻辑。远洋利用自身在商办运营、城市更新、代建管理方面的能力，承接外部不良资产项目，通过"资产修复"赚取服务费和增值收益，以此反哺自身债务压力。
远洋"以债还债"完整商业闭环
| 环节 | 操作方式 | 收益来源 | 实际效果 |
|---|---|---|---|
| 债务重组 | 境外63.15亿美元+境内180.5亿元 | 账面重组收益468.72亿元 | 维持上市地位、换取时间 |
| 资产抵债 | 住宅/商业收益权注入信托 | 减少即时现金偿付压力 | 将短期债务转为长期资产变现 |
| 承接外部不良 | AMC以4-5折收购债权，远洋接手运营 | 代建管理费+运营费+资产增值 | 开拓新收入来源 |
| 资产修复退出 | 债务剥离→代建改造→运营提升 | 股权转让/REITs退出收益 | 实现不良资产价值修复闭环 |
四、远洋凭什么？两大"底牌"与一个"先手"
🃏 底牌一：中国人寿——59%的险资护城河
远洋是中国人寿体系内最重要的地产平台之一：
中国人寿持股29.59% + 大家人寿持股29.58%，两大险资合计持股超59%。
这意味着什么？远洋拥有绝大多数出险房企不具备的特权：超长期低成本资金+极强信用兜底。在不良资产这条需要"长钱"的赛道上，这是碾压级优势。
🃏 底牌二：存量运营硬实力——600亿资管体量
远洋不是空壳房企。多年来在商办运营、城市更新领域积累了深厚实力：
- 约50个商业项目+约20个办公及产业园项目
- 投资物业可租面积约348.3万平方米（22%写字楼、46%物流）
- 资产管理总规模约600亿元
- 北京光华国际出租率达78%，属行业稳健水平
这些资产本身就是特殊资产运营的最佳"试验田"。
🎯 先手优势：五年积累的"项目医生"经验
远洋早在2020年就开始通过诉讼、法拍、并购重组处理不良资产：
2022年——联合全球机构投资者发起6亿美元地产特殊机会基金（国内首支聚焦境内住宅开发的美元特殊机会基金），锁定长三角、大湾区核心城市。
2023年起——远洋建管实质性接手AMC项目（华东地区两个AMC项目），在昆明、成都、西安跟进多个出险项目。
2025年——正式确立"项目医生"标签，专注承接出险房企的停滞项目。
典型案例：华东海盐都汇华庭项目，面对70余起债务纠纷和停滞工程，通过债务重组、成本优化成功盘活。
副总裁赵建军表述："我们可以在价值评估、债务梳理、资金导入、代建运营、交易退出等全链条上赚钱。"
五、特殊资产中心的三重定位与行业价值
| 定位 | 核心功能 | 价值创造 |
|---|---|---|
| 管家（全周期方案） | 组建专业团队，针对待盘活、高库存项目提供全生命周期方案；存量房收购、商办改保、商办改住标准化服务 | 填补AMC"有资金无运营"的能力短板 |
| 数据中枢（数据库） | 建设国家级特殊资产专业数据库，打通数据壁垒，破解估值难题 | 服务政策决策，降低信息不对称 |
| 资金红娘（生态构建） | 构建"资产—资金—服务"生态圈，联动AMC、险资、产业资本、REITs等长期资金 | 让沉睡的存量资产找到出口 |
🔍 客观评价：不是救市，也不是接盘
一个商会旗下的"中心"，解决不了楼市基本面、需求端下行的核心问题。说它是"救市"，太抬举了。
但特殊资产中心确实能打通"资产-资金-运营"的流通链路，让沉睡的存量资产找到出口。说它是"接盘"，太贬低了。
本质定位：一个"信息池"+"服务平台"——让买卖双方能对上眼，各取所需。四大AMC需要专业的操盘手来修复手里的烂资产，远洋需要项目来养活自己的团队。各取所需，互为因果。
六、万亿风口：8.5万亿不良资产底仓在召唤
中国不良资产8.5万亿存量构成（2024年末）
| 资产类别 | 底层资产规模 | 不良率假设 | 估算不良规模 |
|---|---|---|---|
| 商业银行不良贷款 | — | — | 3.28万亿元 |
| 关注类贷款（潜在下迁） | — | — | 4.85万亿元 |
| 信托不良 | 29.56万亿元 | ~6% | 超1.77万亿元 |
| 基金不良 | 52.74万亿元 | ~1% | 超5200亿元 |
| 工业企业应收账款 | 26.06万亿元 | ~5% | 约1.3万亿元 |
| 委托贷款 | 11.21万亿元 | ~5% | 约5605亿元 |
| 融资租赁 | 4.58万亿元 | ~1% | 约438亿元 |
| 合计 | — | — | 约8.5万亿元 |
数据来源：毕马威《中国不良资产行业发展研究（2025年）》、央行数据。若计入关注类贷款下迁及国有企业"两非两资"，实际风险敞口或超10万亿。
七、风险警示：三条不可忽视的"生死线"
🚨 风险一：主业仍在"大出血"
400亿的主业真实亏损不会因为成立一个"中心"就自动停止。
158亿逾期债务，60亿账面现金——这个硬缺口，短期内没有解药。
远洋卖一套房亏71%，继续搞开发只会越亏越多，但代建运营的收入规模短期内无法替代开发销售。
问题：在找到新的"造血"模式之前，远洋能撑多久？
🚨 风险二：代建赛道已成红海
远洋不是唯一一家看到不良资产机会的房企。
龙湖、融创、保利、华润、中海、绿城——一大批头部房企已进入代建和不良资产领域。
特殊资产赛道竞争白热化，远洋的"先发优势"正在被快速稀释。
问题：当所有"病人"都想当"医生"，谁来做"手术"？
🚨 风险三："以债还债"能循环多久？
债务重组可以延后到期日，但不能消灭债务本身。
180.5亿的境内债，通过"菜单式"方案分散化解了压力，但：
- 9年期的商业信托份额，债权人等得起吗？
- 2035年到期的展期债务，远洋到时还得上吗？
- 增发28亿股的方案，如果股价持续低迷呢？
问题：每一次"以债还债"都在透支信用。信用不是无限的。
八、行业启示："以债还债"模式的五重启示
出险房企的终极出路：从"卖房子"到"修资产"
远洋的转型路径为深陷困境的房企提供了差异化思路——不再执着于卖房回款，而是转向存量资产的运营管理。这可能是未来3-5年出险房企最可行的转型方向。关键前提：你得有运营能力，而不能只会盖楼。
"AMC出资金+房企出操盘"将成为新标配
四大AMC悉数到场站台不是偶然。AMC擅长的是债权收购和资金运作，但不擅长资产的实际运营和改造。远洋的"低价收→改造运营→退出"模式，恰好填补了这个空白。未来，金融机构+房企运营能力的协作模式，可能成为不良资产处置的主流路径。
"以债还债"是权宜之计，不是长久之道
远洋的模式本质上是在用时间换空间——通过债务重组和资产抵债延后偿付压力，用运营收入逐步消化历史包袱。这条路走得通的前提是：运营收入增速必须超过债务利息成本。如果做不到，就是饮鸩止渴。
行业需要的不只是一个"中心"
60多家机构齐聚远洋总部，说明市场需求真实存在。但一个商会旗下的"中心"能解决多大问题，取决于三个关键变量：数据能力（能否建立真正的特殊资产数据库）、撮合效率（能否让资金和资产高效对接）、退出通道（REITs能否扩容至商业地产）。任一环节短板，都会制约整个闭环。
"久病成医"是优势也是软肋
远洋自己就是不良资产的"重灾区"——800-1000亿的待盘活存量资产，这让它天然具备处理复杂债务问题的实战经验。但这也意味着，远洋需要同时处理自身资产和外部资产，精力和资源能否兼顾是个巨大问号。一旦外部项目拖累自身重组进度，可能加速而非延缓危机。
远洋牵头成立特殊资产中心，是中国房地产行业进入"存量盘活时代"的一个标志性事件。
"以债还债"模式的核心创新在于：将自身债务处置经验"产品化"，从自救转向服务输出。
但这条路的尽头只有两种可能：
赢了——远洋从开发商蜕变为中国版的不动产"黑石"；
输了——自身也沦为被市场盘活的标的。
这场豪赌，没有回头路。
📚 数据来源
- 全联房地产商会：《全联房地产商会特殊资产中心正式成立 助力房地产存量资产盘活与风险化解》（2026年5月15日）
- 远洋集团2025年度业绩公告（2026年3月20日预亏公告、2026年3月30日年报分析）
- 远洋集团：《远洋集团正式完成境外债务重组》（2025年3月27日）
- 远洋集团境内债务重组方案（2025年8月1日，涉及180.5亿元7笔公司债+3笔银行间债务）
- 毕马威：《中国不良资产行业发展研究（2025年）》——中国不良资产存量8.5万亿
- 中国人民银行：社会融资存量数据（委托贷款余额11.21万亿元）、应收账款数据
- 国家金融监督管理总局：《地方资产管理公司监督管理暂行办法》（2025年7月）
- 观点网：《自救与转型 远洋集团牵头成立特殊资产中心》（2026年5月19日）
- 观察者网：《远洋集团牵头成立特殊资产中心：真救命，还是假自救？》（2026年5月）
- 浙江省浙商资产管理有限公司：《远洋集团发力不良资产代建，行业迎来新机遇》（2025年8月20日）
- 睿思网/东方财富：《全联房地产商会特殊资产中心在远洋集团总部正式揭牌成立》（2026年5月17日）
- 新浪财经/大河财立方：《远洋集团债务重组方案出炉：用现金、股票、房产抵债》（2025年8月4日）