土地项目名称：北京市昌平区小汤山镇南路6号111亩居住用地转让项目，土地类型：二级开发，项目地址：北京-北京-昌平区。

土地面积：110.93亩（73957.03平方米），容积率：2.43，建筑面积：179715.58平方米。

土地单价：500万元/亩，总价：55465万元，楼面价：3086.27元/平方米。

融资需求：300000万元，融资周期：3年，融资方式：债权 股权 ，担保方式：资产抵押 股权质押 。

数据发布时间：2020-10-17，有效期至：长期。

土地四至：东至现状，西至秦上路，南至葫芦河，北至顺沙路。

项目说明：一、项目概况：
总占地面积分别为：一号地块：40074.59平方米，二号地块：17489平方米，三号地块16319平方米，合计占地（约：110.93亩）。最新规划建筑面积约18—20万平方米，原规划总建筑面积，并已经建成4万平方（可拆除）米（其中：商品房建筑面积：2万平方米，现状已达入住条件，保障房建筑面积：2万平方米，保障房现状为：已封顶）。
地块一占地40074.59平米，拟规划容积率2.58，拟规划地上建筑面积103331.7㎡；地块二占地面积17469㎡，拟规划容积率1.92，拟规划地上建筑面积33542.1㎡；地块三占地面积16319平米，拟规划容积率2.7，拟规划地上建筑面积44060.46平米。
二、项目进展：
该建筑已搁置10余年，均属烂尾楼（可拆除），当地政府已申报，并列入新农村改造项目；原建筑面积容积率低，不利于节约土地资源；附近地区已将建筑限高由原来的28米，调整为48米（以小汤山镇政府南侧的“总装休干楼”为依据申请调规）。
三、项目进展关键点：
1、公司的财务资料问题。公司现有实际资产有约110.93土地，土地证有两个（参见：京昌国用（2005出让）第122号；京昌国用（2001出）字第058号）。无偷税漏税情况。（土地证面积约140亩，因部分土地上面已经建设，实际剩余110.93亩，因经营需要该剩余地块（110.93亩）已预售约1万平米，需向已购客户兑现，故收购方剩余规划面积17—19万平米）
2、 关于项目调规及拟调规项目备案问题。该公司根据政府规划部门对原有住宅项目限高调整后，已做出项目调整规划，并与政府相关部门沟通，只因资金问题搁置。
3、 关于项目环评问题。由于该项目以久长三期项目为主的，加二期综合楼、四期项目，且综合楼现有施工证。一期、二期住宅已建成，并销售完毕。因此，该项目属于在建续建项目。
4、项目处于抵押、冻结状态问题。由于该项目一期、二期各种资料封存待处理。公司愿意通过政府相关部门协调，积极配合和支持项目收购。
四、项目卖点：
1、项目的地段优势。项目位于北京的中轴线北端，中国历史上著名的温泉之乡——小汤山，上风上水，且自有温泉入户。
2、项目的环境优势。该项目位于国家已在新近批准并公布的，北京拟建成的三个特色小镇之一的昌平区小汤山镇中心区域，可见其卖点及市场非同一般。
3、项目无可复制优势。项目原为别墅项目，国家对此类性质项目已停止土地供应，且该项目还可调规为公寓项目，项目占地规模和项目性质无可复制。
4、项目社区成熟优势。项目为久长项目三期为主的在建项目，市政设施齐全，并具有建设施工及管理经验，现状为七通一平状态，只要能启动，施工队伍即可入驻。
5、新建公寓价格优势。该项目相邻京北的别墅群，西邻大学新城，东邻未来科技城，白领多，公寓需求量大。目前，当地公寓地产行情均价为每平米在3.5万元以上，该项目以总建面积18万平方米计算，总销售额约在60亿元以上。
6、政府部门对该项目支持力度优势。公司已采用多渠道与政府部门联系，请求与争取领导支持。政府相关部门已表示：该项目也由于当地政府的部分保障房指标在内，当地政府已将该项目列入新农村改造项目报批，并建立绿色通道。
总之，该项目所处地域与硬件因素，相比其它项目无可比拟，更无可复制。
以上报价为预估值，具体以项目实际洽商为准。。

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